市場成交呈現“大面積、高總價、改善化”趨勢
從整體交易數據看，據貝殼研究院統計，成都上半年商品住宅市場累計成交797萬平方米，同比增長8%。分季度看，在疫情影響嚴重的一季度，成都商品住宅市場成交量同比下跌12%，二季度市場恢復后快速反彈，成交量同比上漲30%，實現上半年累計成交量的上漲。此外，上半年累計供銷比為0.8，去化周期在9個月左右。
潘浩分析認為，從當前成都的新房市場存量情況來看，整體供銷平衡，去化周期較短，新房市場整體將保持一定的活躍度，在償債高峰期的資金壓力下，開發商下半年仍會有加推盤帶動客戶入市的熱情。但上半年，調控政策上出現了一定收緊的信號，價格管控對項目入市也將形成一定的壓力，所以預期下半年新房市場會出現一定程度的穩中收緊，新房市場成交量增速大概率會有所放緩。
新京報記者注意到，在成都上半年驚現的6個“萬人搖”項目中，4個項目位于天府新區，1個項目位于龍泉驛區，1個項目位于溫江區。天府新區無疑已是成都房地產市場的一個“香餑餑”，不僅成了供地大戶，今年以來成交均價也是漲幅明顯。
對此，潘浩分析稱，區域分化背后的邏輯是所承接需求的分化。貝殼研究院觀察發現，近年成都新房市場成交產品呈現“大面積、高總價、改善化”的趨勢，在經濟下行、投資渠道收窄的情況下，更多改善和資產保值需求逐漸釋放，高發展潛力區域的高品質產品更多受到市場青睞。這其中，主城區、天府新區以及高新區均為市場關注的熱點。
二手房市場現“V”形走勢，整體處于“中溫”
從二手房市場看，據貝殼研究院數據顯示，今年上半年成都二手住宅市場“量平穩、價微升”。上半年，成都二手住宅網簽成交量同比增加1.4%，總體市場成交基本未受疫情影響。具體來看，上半年市場成交呈現“V”形走勢。2月疫情之下，成都二手住宅成交環比大幅下滑近90%，3月成交環比增長5.7倍，4月環比繼續增長82%，5月成交增速收窄至11%，6月需求釋放達到平臺期，環比小幅下滑9.4%。
價格方面，上半年成都二手房均價整體呈現溫和上漲。貝殼研究院數據顯示，今年二季度，成都二手住宅成交均價同比上漲4%。從月度走勢來看，2月成交處于低位，均價也環比下跌，4-6月均價環比走高，基本恢復至年初1月水平。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析認為，上半年成都二手房市場韌性修復，尤其是二季度成交保持高位，一方面是上半年流動性寬松，房貸利率下行，一定程度利好樓市，另一方面是一季度疫情抑制需求的集中釋放。總體上，2020年上半年成都二手房市場處于“中溫”狀態。
“下半年，在房住不炒的基調下，行政性調控放松的概率極小。從數據分析看，預計下半年成都二手房市場成交好于上半年，全年成交大概率同比小幅增長。”許小樂說。
土地市場熱度高，樓面價同比上漲35%
提起今年上半年的成都樓市，不能略過的是樓面價不斷刷新紀錄、高溢價頻出的土拍市場。貝殼研究院數據顯示，成都上半年的土拍樓面價同比上漲了35%。
今年4月2日，建發以近47億元成交總價、26.9%溢價率拿下錦江區一宗地塊，樓面價創下新高，達到19800元/平方米，直奔2萬元大關；7月2日，下半年剛剛開啟，一宗高新區的宅地被渝太地產以11.55億元成交總價、39.86%溢價率競得，成交樓面價20700元/平方米，刷新了成都的土拍成交紀錄。
更值得矚目的是成都土拍市場上普遍存在的高溢價率。50%溢價不罕見，接近甚至超過100%的溢價率也時有發生。比如，3月19日，大發地產力挫15家房企，拿下新都區一宗宅地，成交樓面價11800元/平方米，溢價率高達125%，刷新了新都區的土地成交價格；2月28日，隆基泰和拿下龍泉驛區一宗宅地，成交樓面價11000元/平方米，溢價率高達96.4%。
對于房企激戰成都土拍市場，成交樓面價破2萬，潘浩表示，面對市場波動和償債高峰期的資金壓力，開發商布局重回核心區，優質地塊競爭激烈，由此帶來了階段性的樓面價上漲。
貝殼研究院整理的數據顯示，就土地市場而言，成都上半年公告出讓6090畝，累計同比增長0.4%；土地成交5524畝，同比減少11%；而受供應地塊質素影響，樓面價同比上漲35%，溢價率同比上漲3個百分點。
新京報記者 王海亮
