“大面積-低價格”才是真的“居住友好”
值得關注的是，如果單從性價比角度考慮，“大面積-低價格”無疑是最優的。貝殼研究院此次分析中，“大面積-低價格”剛需友好置業城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長沙等新一線城市及濟南、南通、昆明等二線城市。
與之相反，北上廣深、廈門和南京，屬于典型的“小面積-高價格”類型，受到供需關系等因素影響，剛需群體上車難度較大，且在居住體驗方面也有待提高。特別是廈門及南京，兩個城市剛需主流交易戶型約七成集中在小戶型（兩居及以下），高房價下居住面積相對其他城市較小。
當然購房置業，除了價格與面積，城市經濟發展水平，就業機會、未來成長空間等也是重要的參考指標。
貝殼研究院此次報告綜合了城市人口潛在需求、城市發展潛力等指標，構建出城市置業動力指數。研究結果顯示，四個一線城市購房動力綜合水平仍然領跑全國，其中深圳置業動力指數最高，排名居于百城購房動力榜榜首。分項指標上，重慶、深圳、東莞在人口潛在需求上排名前三；而在城市發展潛力指標上，新一線城市南京、杭州表現亮眼。
綜合對比來看，以長沙、成都、西安等為代表的城市，在居住友好性、就業機會、經濟發展等方面有相對優勢，對剛需群體會形成持續吸引力。
“剛需上車”的時間與空間
然而，如何衡量剛需購房者上車難度？理想與現實差距到底有多遠？
在貝殼研究院對2987人的在線問卷中，6成左右的受訪者表示，首套房首付款（或計劃首付款）在30萬元以內，而30萬的首付區間，與剛需購房門檻還有著較大差距。從購房資金來源方面看，購買首套房不止考驗買房者的購買力，更考驗家庭的經濟實力。調查顯示，購房資金來源同時包括自己、配偶、家人三方的比例，無房計劃買房人群為29.0%，而有房群體在買首套房時“掏空六個錢包”的比例為21.5%，房價上漲之下，剛需上車的難度增加，需要更多的家庭支持。不過，在有買房需求的人群中，認為僅靠自己努力10年內能攢夠首套房首付款的比例為60.8%。
同時，剛需上車難在購房年齡上得到充分體現。近年來，多城市平均購房年齡逐步增加，全面進入“30+”時代。并且此次調查發現，剛需購房平均年齡在多數城市高于城市購房平均年齡。
以購房年齡最大的天津為例，剛需購房平均約37.5歲，而天津整體平均購房年齡在35.4歲水平。與之相對的，重慶、成都、合肥、西安、鄭州等新一線城市的剛需平均購房年齡相對較低，其中重慶剛需購房年齡最低，約為29.4歲。
除了用時間換取“上車票”，從更加微觀的城市剛需購房熱門商圈區位看，剛需們也在空間上做著取舍。由于對資金價格敏感但城市房價又高企，剛需置業選擇更偏向遠離市中心。以北京為例，從空間分布情況來看，剛需購房群體主要集中在五環外區域，越靠近市中心，成交量越小。同樣，上海表現出類似情況，主流成交商圈主要分布在中環外，內環核心商圈成交占比較小。
