四川在線記者 雷倢
12月31日，記者從成都市住建局獲悉，《成都市商品房預售款監管辦法實施細則》（以下簡稱《細則》）正式出臺，對新申請預售許可的商品房預售款的收存、支取和監督管理等進行了細化。
監管額度何如核定？
根據《細則》，對于2016年7月17日前取得國有建設用地使用權（申請預售許可時工程形象進度要求為正負零）的商品房項目，監管部門按照不低于預售掛牌價款總額（按照本批次申請預售面積乘以預售掛牌均價計算）的百分之二十五初步測算監管額度；
對于2016年7月17日之后取得國有建設用地使用權的商品房項目，監管部門按照不低于預售掛牌價款總額的百分之十五初步測算監管額度。
按照上述方式確定的監管額度平均到預售建筑面積后低于成都市當期建筑工程平均建安費用的，按照建設工程平均建安費用的標準計算預售款監管額度。
2021年，成都市成品住宅的平均建安費用標準暫定為每平方米5000元（其中，清水建安費用為每平方米3500元，裝修工程為每平方米1500元），非成品住宅、商業、辦公用房平均建安費用為每平方米3500元。成品住宅裝修掛牌價低于1500元的，按照掛牌價計算裝修工程的預售款監管額度。
監管部門在初步測算監管額度的基礎上，根據開發企業申請商品房預售許可時在本市住房和城鄉建設領域信用信息平臺（以下簡稱信用信息平臺）公示的信用等級，對符合條件的商品房項目，相應調整監管額度。
開發企業信用等級為A++級的，預售款監管額度下浮百分之四十，但應對下浮的監管額度提供銀行保函；
開發企業信用等級為A+級的，預售款監管額度下浮百分之二十，但應對下浮的監管額度提供銀行保函；
開發企業信用等級為A級的，預售款監管額度下浮百分之十，但應對下浮的監管額度提供銀行保函；
開發企業信用等級為B級的，預售款監管額度保持測算額度不變；
開發企業信用等級為C級的，預售款監管額度上浮百分之二十；
開發企業信用等級為D級的，預售款監管額度上浮百分之四十。
A++級、A+級、A級開發企業未對下浮的監管額度提供銀行保函的，預售款監管額保持測算額度不變。
預售款如何收存？
根據《細則》，預售款包括購房人按商品房預售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業貸款、住房公積金貸款等全部購房款。開發企業應當將購房人通過POS機等方式交存的預售款全部直接存入商品房預售合同約定的監管賬戶，不得以其他任何形式違規收取購房款。購房人申請貸款的，開發企業應將監管賬戶提供給貸款銀行作為貸款到賬賬戶，購房貸款直接發放至監管賬戶。
開發企業應在商品房預售合同中明確承購人繳款的方式及具體時間、金額和承辦銀行名稱、賬號，依據POS機簽單或相關回執單為承購人換領購房票據。POS機簽單應包括開發企業名稱、商品房項目名稱、房屋編碼及樓棟號、開戶銀行名稱、監管賬戶及賬號等信息。承辦銀行應在監管賬戶收到承購人繳納預售款后將對應的預售款存入監管賬戶信息實時上傳至監管服務平臺。
開發企業按規定在辦理商品房預售合同登記備案時，預售合同網簽備案系統自動通過監管服務平臺核驗該商品房預售款存入監管賬戶的信息。每套房屋入賬金額達到監管要求時，開發企業方能為購房人辦理商品房預售合同登記備案。
通過貸款方式購房的，入賬金額不得低于人民銀行規定的個人住房或商業用房貸款首付比例。
預售款如何支取？
監管賬戶內資金達到監管額度后，監管服務平臺自動向開發企業、承辦銀行、監管部門發送確認通知。對于超過監管額度的資金，承辦銀行憑開發企業指令可辦理資金劃轉業務。
那么監管額度內的預售款企業如何支取？
根據《細則》，開發企業申請支取監管額度內的預售款，應滿足相應的工程建設進度要求，且支取金額應符合下列條件：
第一，完成規劃地上建筑層數主體結構工程四分之三，規劃用途為住宅的，監管賬戶內資金余額應當不低于監管額度的百分之六十，其他規劃用途的應當不低于監管額度的百分之四十；
第二，完成主體結構封頂，規劃用途為住宅的，監管賬戶內資金余額應當不低于監管額度的百分之五十，其他規劃用途的應當不低于監管額度的百分之三十；
第三，完成內外裝飾裝修，監管賬戶內資金余額應當不低于監管額度的百分之十五；
第四，建設工程并聯竣工驗收合格、房屋交付率達90%以上且剩余未交付房源無重大矛盾糾紛隱患的，可以申請支取剩余資金。
2016年7月17日前取得國有建設用地使用權的商品房項目，完成規劃地上建筑層數主體結構工程二分之一且不少于7層的，可增加一次支取。其中，規劃用途為住宅的，支取后監管賬戶內的資金余額應當不低于監管額度的百分之七十；其他規劃用途的，支取后監管賬戶內的資金余額應當不低于監管額度的百分之五十。
開發企業申請支取預售款時，其信用等級高于申請預售許可或前一支取節點時的信用等級的，經提出申請并提供相應銀行保函，支取后的資金余額可在本條規定節點余額比例的基礎上下調10%；申請支取預售款時其信用等級低于申請預售許可或前一支取節點時的信用等級的，支取后的資金余額在本條規定節點余額的基礎上上浮10%。
企業存在這些情形，將暫停預售商品房網簽備案系統使用權限
在監督管理方面，成都市住建局通過預售款監管服務平臺對商品房項目預售款的監管額度測算和預售款收存、支取等情況開展隨機監督抽查，并對存在以下情形的商品房項目實施重點監督檢查：
監管服務平臺發出預警信息的商品房項目；
發生預售款監管爭議和申訴的商品房項目；
發生重大矛盾糾紛的預售商品房項目及其關聯企業建設的其他預售商品房項目；
其他根據監管需要進行重點檢查的預售商品房項目。
此外，開發企業有3種情形之一的，由成都市住建局、監管部門責令其限期整改，整改期間暫停預售商品房網簽備案系統使用權限。這3種情形是未按《辦法》規定收存、支取預售款、提供虛假證明材料申請支取監管額度內的預售款、其他違反預售款監管規定的行為。
對逾期未整改到位的，由監管部門予以通報批評，并報送市住建局按照開發企業信用管理辦法的規定予以信用計減分，納入成都信用網公開披露并抄送企業總部；情節嚴重的，監管部門報告屬地人民政府（管委會）和市級相關部門實施聯合懲戒，開發企業、相關負責人不得以企業或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設項目，暫停辦理新的項目預售許可。
《細則》自2021年1月7日起試行，試行期為一年。
