“此類流拍的直接原因便是競(jìng)品質(zhì)的約束。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直接點(diǎn)評(píng)稱：“競(jìng)品質(zhì)涉及的工作量更大，房企需在品質(zhì)優(yōu)化方面不斷做方案，房企拿地和開發(fā)成本進(jìn)一步加大。同時(shí)，現(xiàn)房銷售等約束也會(huì)使部分房企進(jìn)行回避。”
同樣，成都第二輪供地在規(guī)則修改后采取“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”，凸顯出“品質(zhì)”的比拼；并且在土地達(dá)到最高限價(jià)后，從搖號(hào)轉(zhuǎn)為“競(jìng)自持保障性租賃住房”或者“競(jìng)銷售型一類人才公寓”，這一做法也提前控制了土地的溢價(jià)率。而成都此次部分地塊的競(jìng)拍中首次采取“競(jìng)銷售型一類人才公寓”的做法，從“自持”變?yōu)椤翱射N售”，則為房企留下了利潤(rùn)空間。
從成都首日的土拍結(jié)果來看，有近八成地塊為底價(jià)成交，競(jìng)得房企以中鐵建代表的國企和成都本土房企為主。從競(jìng)爭(zhēng)激烈程度來看，區(qū)域分化明顯，高新區(qū)和天府新區(qū)等熱點(diǎn)板塊依然有較為激烈的爭(zhēng)奪，而主城區(qū)的地塊表現(xiàn)相對(duì)平淡。
競(jìng)拍規(guī)則改變，房企拿地更趨理性謹(jǐn)慎
第二輪集中供地過程一波三折，多個(gè)城市在“叫停”原先既定的出讓程序后重新調(diào)整競(jìng)拍規(guī)則。從目前來看，熱點(diǎn)城市的競(jìng)拍規(guī)則均發(fā)生了改變，比如，以“限房?jī)r(jià)”“嚴(yán)控溢價(jià)率”“嚴(yán)禁馬甲參拍”來降低市場(chǎng)熱度，以“搖號(hào)““一次性報(bào)價(jià)”“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”替代此前的“競(jìng)自持”來降低房企的拿地成本和凸顯品質(zhì)導(dǎo)向，以“資金來源”“付款周期”等保障安全。
在新的游戲規(guī)則下，房企參與第二次供地將會(huì)更加理性和謹(jǐn)慎。在不久前的房企中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科、旭輝、融創(chuàng)等房企紛紛表態(tài)不拿高價(jià)地，“以銷定投”“避開熱點(diǎn)地塊”“保障利潤(rùn)率”成為房企不約而同的選擇。
此外，從監(jiān)管政策來看，目前已被納入“三道紅線”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企，被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一指標(biāo)也進(jìn)一步約束房企拿地的投入。
房企拿地態(tài)度的轉(zhuǎn)變直接體現(xiàn)在土地市場(chǎng)端。從已經(jīng)完成第二批集中供地的城市來看，率先拉開集中拍地大幕的福州，其出讓的19宗涉宅地塊有4宗中止出讓，最終成交13宗住宅用地，2宗流拍。不過，在位置相對(duì)優(yōu)越的市區(qū)內(nèi)11宗地塊的競(jìng)爭(zhēng)中，呈現(xiàn)出冷熱分化的態(tài)勢(shì)，除了2宗地塊底價(jià)成交外，其余均達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)，引來保利、正榮、中海、首開等房企的競(jìng)爭(zhēng)。
由于福州是眾多閩系房企的大本營(yíng)，加上樓市成交行情向好，土地市場(chǎng)表現(xiàn)為冷熱不均。而后續(xù)出場(chǎng)的青島、沈陽、天津、合肥等，土拍市場(chǎng)明顯趨冷，其中，青島、濟(jì)南及天津的成交溢價(jià)率均為0。而沈陽原定于9月17日出讓的46宗地塊中有24宗停止交易，與此同時(shí)，合肥原定9月17日開拍的26宗地塊也僅剩下8宗將如期出讓。
對(duì)此，來自億翰智庫的分析稱，房企在第二、三批集中供地中獲取的項(xiàng)目，年內(nèi)開盤銷售的難度較大，加之地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)收緊，對(duì)房企投資端產(chǎn)生一定的收緊作用，投銷比不超過40%的新規(guī)又進(jìn)一步限制房企拿地，預(yù)計(jì)第二、三批集中供地?zé)岫葘⒊掷m(xù)降溫。
新京報(bào)記者 徐倩
