四川在線記者 任鴻
自己家的別墅想對(duì)外群租，可不可以？答案是——不一定。
11月1日，四川在線記者從成都高新區(qū)人民法院獲悉，該院近日審結(jié)了一起業(yè)主起訴業(yè)委會(huì)的案件。涉案別墅區(qū)業(yè)委會(huì)決議小區(qū)房屋禁止群租，業(yè)主黃女士認(rèn)為該決議侵犯了其合法權(quán)益，遂提起訴訟要求撤銷。法院經(jīng)審理判決駁回其訴訟請(qǐng)求。
[案情]
業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會(huì)禁止群租決議侵權(quán)
黃女士是成都高新區(qū)某別墅小區(qū)的一名業(yè)主。2020年12月，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)提出《關(guān)于禁止群租房屋的補(bǔ)充修改議案》，議案內(nèi)容包括：“嚴(yán)禁以群租，即四人以上（含本數(shù)）的非同家庭成員共同居住的方式租賃房屋，同一家庭成員共同居住不受人數(shù)限制，但不能兩個(gè)以上家庭合租；若采用欺瞞手段將別墅用于非居住使用或群租的，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕其人、以及運(yùn)送這些人員的車輛進(jìn)入本小區(qū)，所造成的損失由改變用途者或違規(guī)租賃者自行承擔(dān)；有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)對(duì)其提起訴訟。”后小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主對(duì)該議案進(jìn)行投票表決，該議案獲得了通過。
該決議引起了黃女士的不滿，黃女士原本計(jì)劃將房屋出租給他人，她認(rèn)為此決議致使其房屋難以出租，合法權(quán)益遭受了損害，故訴至法院請(qǐng)求撤銷該決議。
[裁判]
決議程序與實(shí)體均合法
法院主要從程序與實(shí)體兩方面對(duì)當(dāng)事人雙方所爭(zhēng)議的《關(guān)于禁止群租房屋的補(bǔ)充修改議案》是否合法進(jìn)行了審查——
程序合法性方面，法院查明，業(yè)主委員會(huì)按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》以及小區(qū)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》相關(guān)規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)，且上述決議取得了雙過半（專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)）業(yè)主們的同意，程序合法。
決議內(nèi)容合法性方面，法院查明，成都市人民政府辦公廳發(fā)布的《成都市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理我市住房租賃市場(chǎng)的意見》（成辦發(fā)〔2017〕53號(hào)）中明確了成都市住房租賃租住標(biāo)準(zhǔn)，出租住房的，應(yīng)當(dāng)以間作為最小出租單位，每個(gè)房間的居住人數(shù)不得超過2人，且居住使用人的人均租住使用面積不得低于4平方米，并要求各部門加強(qiáng)對(duì)“非法群租”等違規(guī)行為查處力度。雖《關(guān)于禁止群租房屋的補(bǔ)充修改議案》中對(duì)于群租的限制高于該成都市住房租賃租住標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主使用、收益房屋造成了一定限制，但該小區(qū)為別墅小區(qū)，業(yè)主對(duì)小區(qū)環(huán)境有更高的要求是情理之中的，業(yè)主大會(huì)的決議對(duì)群租采取了更為嚴(yán)格的措施，滿足了小區(qū)多數(shù)業(yè)主對(duì)于良好居住環(huán)境的期待，符合多數(shù)業(yè)主的利益。此外，該決議只是限制群租行為，并未禁止房屋對(duì)外出租，未超過業(yè)主大會(huì)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的合理必要限度，也未產(chǎn)生侵害黃女士權(quán)益的直接后果。故法院判決駁回了黃女士的訴訟請(qǐng)求。
[法官釋法]
《中華人民共和國(guó)民法典》物權(quán)編第二百八十條規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主有法律約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。”其沿用了原《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條的內(nèi)容，對(duì)業(yè)主撤銷權(quán)進(jìn)行了規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是建筑物區(qū)分所有權(quán)下的業(yè)主共同自治組織，而業(yè)主委員會(huì)則是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。其就特定事項(xiàng)通過表決并按照表決規(guī)則作出決定的行為，屬于民法上的決議行為，其本質(zhì)是以少數(shù)服從多數(shù)的“多數(shù)決”表決規(guī)則形成團(tuán)體意思表示。
但需要強(qiáng)調(diào)的是，代表了多數(shù)人的決議并不意味著就是完全正確的，故法律也規(guī)定，當(dāng)業(yè)主大會(huì)的決議侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，業(yè)主享有撤銷權(quán)。其中，“侵害業(yè)主合法權(quán)益”既指因?yàn)楸頉Q程序違反相關(guān)法律或制度規(guī)定，也包括決策本身不公平，有違誠(chéng)實(shí)信用和公平原則。所以業(yè)主撤銷權(quán)實(shí)質(zhì)上是業(yè)主個(gè)人利益與群體利益的一個(gè)衡平機(jī)制，當(dāng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的行為實(shí)質(zhì)損害到業(yè)主個(gè)人的合法權(quán)益，業(yè)主可以依據(jù)業(yè)主撤銷權(quán)的規(guī)定尋求法律救濟(jì)，維護(hù)自身利益。
本案中，《關(guān)于禁止群租房屋的補(bǔ)充修改議案》是業(yè)主大會(huì)嚴(yán)格按照召集程序和表決規(guī)則通過的決議，其關(guān)于小區(qū)房屋禁止群租的決定并未超出對(duì)業(yè)主權(quán)利限制的合理限度。黃女士作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守該“多數(shù)決”所形成的合法團(tuán)體意思表示。
