本報(bào)訊（謝菲 唐歡 全媒體記者 劉冰玉）因小區(qū)底商油煙廢氣污染嚴(yán)重，小區(qū)物業(yè)未能解決，業(yè)主廖某拒交物業(yè)費(fèi)，某物業(yè)服務(wù)公司多次催收未果，一紙?jiān)V狀將廖某訴至法院，請(qǐng)求法院判令其交納物業(yè)費(fèi)并支付違約金……17日，記者從成都高新區(qū)法院獲悉，近日，該院審理了這起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，判決被告廖某向原告某物業(yè)服務(wù)公司支付欠付的物業(yè)費(fèi)，并駁回原告某物業(yè)服務(wù)公司主張違約金的訴訟請(qǐng)求。

　　2016年7月26日，廖某購(gòu)買了成都高新區(qū)某樓盤的房屋，并與原告某物業(yè)服務(wù)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定由該公司為案涉房屋在內(nèi)的小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)按季度交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，否則應(yīng)支付滯納金。

　　案涉小區(qū)交房后，因底商餐飲行業(yè)油煙廢氣污染嚴(yán)重，該小區(qū)業(yè)主自2019年年初開(kāi)始多次向某物業(yè)服務(wù)公司和相關(guān)行政部門反映，某物業(yè)服務(wù)公司從2020年年初開(kāi)始多次向開(kāi)發(fā)商去函反映并要求解決相關(guān)問(wèn)題。經(jīng)過(guò)多方協(xié)調(diào)后，開(kāi)發(fā)商在獨(dú)棟商業(yè)頂部安裝了部分油煙凈化設(shè)備，但實(shí)際運(yùn)行中存在較多問(wèn)題，一是設(shè)備噪音較大，二是凈化設(shè)備目前尚無(wú)專業(yè)人員清洗維護(hù)，影響實(shí)際使用效果，油煙廢氣及噪音問(wèn)題始終未能得到有效解決。廖某認(rèn)為某物業(yè)服務(wù)公司對(duì)此負(fù)有不可推卸的責(zé)任，遂以此為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉小區(qū)確實(shí)存在底商油煙廢氣污染問(wèn)題，但無(wú)論是加裝油煙處理裝置還是清退違規(guī)底商經(jīng)營(yíng)者，直接責(zé)任均應(yīng)由房屋建設(shè)者或相關(guān)商家承擔(dān)，而非由物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)提供者雖負(fù)有對(duì)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)義務(wù)，但并無(wú)強(qiáng)制勒令商家停止經(jīng)營(yíng)或清退商家的權(quán)利。然而，對(duì)于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)公司即使因客觀條件限制無(wú)法直接解決問(wèn)題，也應(yīng)積極履行督促、上報(bào)和溝通協(xié)調(diào)義務(wù)，真誠(chéng)與業(yè)主溝通，以獲得業(yè)主的理解。案涉小區(qū)底商的油煙問(wèn)題自2019年5月便成為部分業(yè)主的群訴問(wèn)題，但某物業(yè)服務(wù)公司從2020年3月才開(kāi)始積極與建設(shè)單位溝通聯(lián)系，故其存在溝通協(xié)調(diào)不及時(shí)的服務(wù)瑕疵。綜上，被告廖某不能因原告某物業(yè)服務(wù)公司存在服務(wù)瑕疵而拒繳物業(yè)費(fèi)。但由于某物業(yè)服務(wù)公司未在職責(zé)范圍內(nèi)及時(shí)履責(zé)，法院對(duì)其主張的違約金不予支持，遂作出前述判決。

　　●法官說(shuō)法

　　業(yè)主維權(quán)應(yīng)理性 明晰責(zé)任找準(zhǔn)責(zé)任人

　　業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司作為物業(yè)服務(wù)合同相對(duì)方，應(yīng)正確界定各自的權(quán)利義務(wù)。雖然物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容涉及小區(qū)居民日常生活的方方面面，但物業(yè)服務(wù)公司的職責(zé)范疇并非無(wú)所不包。比如小區(qū)中出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題、油煙廢氣污染、違章搭建等情況，有的責(zé)任主體是房屋建設(shè)者，有的責(zé)任主體是違規(guī)業(yè)主，并非一概歸咎于物業(yè)服務(wù)公司。但另一方面，物業(yè)公司對(duì)相關(guān)問(wèn)題雖不負(fù)有直接責(zé)任，也應(yīng)在職責(zé)范圍內(nèi)積極協(xié)調(diào)處理，包括督促、上報(bào)、溝通協(xié)調(diào)等，在服務(wù)過(guò)程中與業(yè)主真誠(chéng)溝通、良性互動(dòng)。而作為業(yè)主，在維護(hù)自己合法權(quán)利時(shí)應(yīng)明晰責(zé)任，找準(zhǔn)責(zé)任人，理性維權(quán)，不能僅憑個(gè)人感受或物業(yè)服務(wù)中的一般瑕疵就拒交物業(yè)費(fèi)，否則最終將會(huì)影響到整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理。

　　業(yè)主遇到問(wèn)題應(yīng)積極與物業(yè)服務(wù)公司溝通協(xié)調(diào)，并可通過(guò)以下途徑解決：一是積極成立業(yè)主委員會(huì)，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司和相關(guān)責(zé)任人溝通解決，如果認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)存在不符合約定的嚴(yán)重問(wèn)題，可通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)投票選聘新的物業(yè)公司；二是尋求相應(yīng)行政主管部門協(xié)調(diào)解決。在通過(guò)前述手段均無(wú)法化解糾紛時(shí)，可依法向法院提起訴訟。