律師說法：
合同有效，若協(xié)商不成可提起訴訟
1。合同中約定“未滿六個月不退押金”是不合理的
四川英濟律師事務所副主任高級合伙人陳逢逢律師表示，房屋租賃合同是否生效要根據(jù)雙方簽訂的合同里面的生效條款。該合同中約定“本房屋租賃合約……經(jīng)甲方、乙方、經(jīng)紀方三方簽署后生效”，是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也不違背公序良俗，則該房屋租賃合同已生效。
對于房屋租賃合同，出租人的主要義務是按照約定將租賃物交付承租人，秦先生說鑰匙已經(jīng)放在物管處，雖然沒有交到租客手中，但是租客可以直接去物管拿鑰匙?，F(xiàn)實中，這種情況也比較常見，應認定房屋移交手續(xù)已經(jīng)完成。
因此，租客提出退租，如果在租賃合同里面約定一定金額的違約金，一方違約，應當按照合同約定支付違約金，如違約一方認為違約金過高的，可以請求法院或者仲裁機構(gòu)進行調(diào)整。在本案中，秦先生因為與租客訂立了租賃合同，那么秦先生肯定不會再繼續(xù)尋找下一個租客，現(xiàn)在因為該租客突然不租，那么可能導致秦先生租金損失，秦先生是可以要求租客承擔違約責任。但是該違約責任是否過高，則要考慮秦先生再次出租該房租所需時間、為出租所花費的金錢等情況。
但是，陳逢逢認為，該合同中約定“未滿六個月不退押金”是不合理的。租房合同中押金和違約金不是一個概念。押金是一種對房屋及房屋物品完整和完好性的擔保。承租期結(jié)束時如果沒有損壞，則出租方需全額無息退回承租方。而違約金是一種補償性質(zhì)的，如果一方有違約責任，必須對造成實際的損壞賠付違約金。因此，合同中這樣的約定是將押金和違約金的概念混淆。如果租客未給房屋及房屋物品造成損毀、滅失的，押金應該退還，至于因違約行為要支付的違約金則要依據(jù)合同約定。
另外，根據(jù)相關規(guī)定，對于房租租賃合同，房屋附屬配套設施應包含在合同中。房屋物品移交清單應屬于簽署合同時的必要附件。對于房屋租賃中的附屬設施的價格可能無法主張重大誤解。房租中的物品對于承租者來說，其有妥善保管以及按照約定使用的義務。如果因保管不善等造成毀損、滅失，應當承擔陪產(chǎn)責任。當其需要承擔賠償責任時，那么房東則需要對需要承擔的賠償金額承擔舉證責任。
2。租客可基于重大誤解要求解除合同
四川一上律師事務所林小明律師同樣認為，房東與租客雙方簽訂了相應的租房合同，該合同是雙方真實意思表示，同時沒有違反法律強制性規(guī)定，也沒有損害公序良俗。因此，該合同本身真實合法，具有法律效力，各方均應按照合同的約定履行自身義務。
不過，由于該合同于2022年7月22日簽訂，租客在隨后的7月26日提出了退租，即在合同尚未實際履行前提出解約，并以此來通知房東。該做法屬法律規(guī)定的“明確表示或以行為表示不履行主要債務”的行為，也可以據(jù)此解除合同。此外，按照租客的說法，其要求解除合同的原因在于房東未及時提交屋內(nèi)物品清單，同時，簽訂合同時租客并不清楚房屋內(nèi)物品價值如此之高，由此，租客可基于重大誤解要求解除合同。
當然，雙方在解除租房合同時，仍然應當嚴格按照合同約定來進行處理，根據(jù)雙方過錯程度及各自是否存在違約以及違約大小來劃分責任。鑒于合同尚未實際履行，房東的損失尚未擴大并且“租期未滿六個月不退押金”顯失公正等因素，林小明律師建議雙方進行協(xié)商，各退一步解決爭議。如果雙方經(jīng)協(xié)商無法達成一致意見時，可以通過司法途徑也就是提起訴訟來解決爭議。
當然，任何一方認為約定的違約金過高，可以請求法院進行相應調(diào)整，從而依法維護自身利益并使其最大化。至于屋內(nèi)家具等物品到底價值幾何？在雙方無法協(xié)商解決爭議而最終對簿公堂時，主張損害賠償?shù)囊环綉斕峁┫鄳C據(jù)來證明相關家具價值，比如發(fā)票、付款憑證等具體證據(jù)，同時還需要證明另一方對家具造成了具體損害，并且要證明該具體損害的價值。
紅星新聞記者 張肇婷 實習生 趙云帆
