13日，紅星新聞?dòng)浾邚闹倭柯?lián)行發(fā)布的《2022年成都辦公樓企業(yè)客戶Top50報(bào)告》（下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）獲悉，2014-2022年，成都甲級(jí)辦公樓企業(yè)客戶Top50中，科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)增幅第一，累計(jì)提升24.4個(gè)百分點(diǎn)；此外，在成都市場(chǎng)中，中資企業(yè)面積占比提升19.1個(gè)百分點(diǎn)，地方政府平臺(tái)公司嶄露頭角。
“若回溯時(shí)間線，將過去九年的榜單整合分析，近十年時(shí)間序列的主要趨勢(shì)躍然紙上。”仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示，透過過去九年成都甲級(jí)辦公樓企業(yè)客戶在時(shí)間維度的關(guān)鍵數(shù)據(jù)及研究成果，可以看到一個(gè)不一樣的成都辦公樓市場(chǎng)。
從規(guī)模來看，成都經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展推動(dòng)頭部企業(yè)規(guī)模持續(xù)攀升。2014-2022年，甲級(jí)Top50企業(yè)的總面積復(fù)合年增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)13.8%，平均面積增長(zhǎng)約15.3%。
隨著城市產(chǎn)業(yè)提檔升級(jí)，科技化轉(zhuǎn)型成效明顯。《報(bào)告》顯示，從2014年甲級(jí)Top50中科技互聯(lián)網(wǎng)占比的8.3%上升至今年的32.7%，成都頭部企業(yè)已基本完成從金融業(yè)“一枝獨(dú)秀”再到金融與科技“雙輪驅(qū)動(dòng)”的高質(zhì)量轉(zhuǎn)變。
與此同時(shí)，作為中西部對(duì)外開放高地，成都一直以來都是外資企業(yè)西進(jìn)中國(guó)的首選之一。2014年甲級(jí)Top50企業(yè)中，約有28.2%的面積需求來自外資企業(yè)。然而伴隨市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)的高速推進(jìn)以及國(guó)際形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，中資企業(yè)以迅猛之勢(shì)大幅占據(jù)甲級(jí)Top50榜單，面積占比攀升至85%以上。
“進(jìn)入2022年，宏觀經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)加大，作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石，國(guó)企及地方平臺(tái)公司于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的分量愈發(fā)重要。”朱建輝表示，在今年甲級(jí)Top50榜單中，該類企業(yè)面積占比40.1%，較2018數(shù)值高出26.1個(gè)百分點(diǎn)。
此外，《報(bào)告》還對(duì)成都優(yōu)質(zhì)辦公樓（含甲級(jí)和乙級(jí)辦公樓全樣本）中的企業(yè)客戶進(jìn)行了調(diào)研。報(bào)告顯示，在成都優(yōu)質(zhì)辦公樓的超1.3萬家企業(yè)中，前50強(qiáng)企業(yè)的承用面積總和高達(dá)78.8萬平方米，占企業(yè)總需求面積的9.6%，即頭部企業(yè)以不足0.4%的數(shù)量貢獻(xiàn)市場(chǎng)近10%的辦公面積需求，足見其分析價(jià)值所在。
其中，高速上升的保險(xiǎn)業(yè)成為成都優(yōu)質(zhì)辦公市場(chǎng)最重要的頭部需求來源。本次Top50榜單中，平安保險(xiǎn)以近7萬的租賃面積位居首位。而在前10名的企業(yè)中，保險(xiǎn)企業(yè)更以4個(gè)席位的數(shù)量展現(xiàn)了其領(lǐng)先地位。
朱建輝注意到，2015-2020年，四川省原保險(xiǎn)保費(fèi)年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)12.4%，其中人身險(xiǎn)更高達(dá)15.3%。他提出，不同于甲級(jí)辦公樓榜單中“金融”與“科技”并駕齊驅(qū)的局面，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓Top50榜單中金融業(yè)以超50%面積占比的“首位度”絕對(duì)領(lǐng)先，居各行業(yè)之首。科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)位居第二，面積占比達(dá)26.1%。除字節(jié)跳動(dòng)等新媒體外，中國(guó)通信服務(wù)、華為等通訊及智能制造企業(yè)的需求同樣亮眼。朱建輝還提到了一個(gè)細(xì)節(jié)：成都生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯。《報(bào)告》顯示，科技互聯(lián)網(wǎng)（19.2%）、金融業(yè)（17.5%）以及專業(yè)服務(wù)（11.3%）等行業(yè)均呈現(xiàn)出相對(duì)穩(wěn)健的需求特征。
同時(shí)，《報(bào)告》還提到，金融城成為成都“第二核心”商務(wù)區(qū)，“雙核+多中心”格局已然成型。
“這是因?yàn)椋?dāng)聚集成本超出聚集收益的閾值時(shí)，即由于城市空間內(nèi)出現(xiàn)交通、住房、能源、環(huán)境與載體緊張等諸多問題時(shí)，單中心的空間格局將被多中心替代。”朱建輝說，當(dāng)前，成都城市空間發(fā)展已然形成兩條顯著的發(fā)展脈絡(luò)。一是在公共政策引導(dǎo)和市場(chǎng)資源配置流動(dòng)下，城市發(fā)展一路向南。城市化進(jìn)程下加速金融城、大源、天府新區(qū)等子市場(chǎng)打造；二是依托母城基底，推動(dòng)市中心、人民南路、城東、城西、城北子市場(chǎng)更新。
另一方面，伴隨新興區(qū)域人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步成熟，城市需要發(fā)展第二個(gè)商務(wù)商業(yè)“核心”以承接城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、消費(fèi)提振、人口導(dǎo)入的落地。因此，在政策與市場(chǎng)的雙重作用下，金融城作為成都“第二核心”商務(wù)區(qū)的角色儼然呈現(xiàn)。進(jìn)入2022年，越來越多的保險(xiǎn)、證券、律所等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集金融城。金融城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征已具備成熟商務(wù)區(qū)特征，并向市中心傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)靠攏。而在零售物業(yè)市場(chǎng)，高端零售品牌物業(yè)選址呈現(xiàn)“春熙路-交子商圈”的雙店布局模式。諸多高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)場(chǎng)景的匯聚，市場(chǎng)主體的微觀決策，最終疊加形成成都“雙核”商務(wù)格局的宏觀市場(chǎng)現(xiàn)象，這便是“量變”到“質(zhì)變”的結(jié)果。
紅星新聞?dòng)浾?鄒悅
