花大價(jià)錢買下的商鋪，使用時(shí)卻發(fā)現(xiàn)漏水嚴(yán)重影響使用，多次維修均未實(shí)質(zhì)解決。而此時(shí)，商鋪5年“質(zhì)保期”已過(guò)。那么，業(yè)主還能主張開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修嗎？
日前，紅星新聞?dòng)浾邚某啥际写笠乜h人民法院獲悉，近日該院就審理了這樣一起商品房銷售合同糾紛案。
買下3000多平商鋪
卻發(fā)現(xiàn)持續(xù)漏水
2012年11月9日，家住成都邛崍市的呂女士在成都大邑縣晉原鎮(zhèn)買下四川某地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的3779.93平米商鋪，用于品牌家具銷售。
《商鋪質(zhì)量保證書》中約定：“商鋪?zhàn)越桓吨掌穑谡Ｇ闆r下有如下部位、部件工程質(zhì)量問(wèn)題的，均由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)免費(fèi)承擔(dān)維修責(zé)任（保修期間已提供的免費(fèi)維修項(xiàng)目，保修期限不再按維修時(shí)間順延），屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、防滲漏為5年。
而買下商鋪不到兩年，2013年夏天，呂女士商鋪?lái)斆婢统霈F(xiàn)了漏水現(xiàn)象，雖然物業(yè)公司進(jìn)行過(guò)多次維修，但到保修期滿前，商鋪的漏水問(wèn)題都未得到根本解決。
為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，呂女士將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司告上法庭，要求其繼續(xù)承擔(dān)商鋪的維修責(zé)任并賠償損失。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：
保修期滿 已沒(méi)有義務(wù)維修
對(duì)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為，房屋在交接時(shí)是沒(méi)有任何問(wèn)題的，雖然根據(jù)合同約定，他們有質(zhì)保維修義務(wù)，但5年質(zhì)保期已滿，因此他們已沒(méi)有義務(wù)維修。
法院認(rèn)定，漏水現(xiàn)象出現(xiàn)后，物業(yè)接到商鋪工作人員報(bào)修信息后多次對(duì)漏水問(wèn)題進(jìn)行維修，但仍存在漏水現(xiàn)象。后經(jīng)鑒定，樓板漏水的原因?yàn)橛晁ㄟ^(guò)防水保護(hù)層分隔縫或裂縫，進(jìn)入防水層，因防水層受損失效，雨水透過(guò)結(jié)構(gòu)樓板裂縫或其他缺陷處滲流進(jìn)入室內(nèi)。
法院認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方，有義務(wù)向呂女士交付質(zhì)量合格的商品房。交付的房屋出現(xiàn)問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)有維修義務(wù)。雖然質(zhì)保期早已屆滿，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在保修范圍和期限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任，該保修責(zé)任的完成應(yīng)以商品房瑕疵修復(fù)達(dá)到滿足房屋正常使用的標(biāo)準(zhǔn)為前提。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并未完整履行其保修義務(wù)，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”之規(guī)定，其應(yīng)繼續(xù)履行其保修義務(wù)。
法官說(shuō)法：
房地產(chǎn)商未完整履行合同義務(wù)，不應(yīng)受質(zhì)保期限制
法官表示：本案是一起突破房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)于商品房質(zhì)量保修期限限制的典型案件。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未完整履行合同約定的質(zhì)保義務(wù)時(shí)，房屋所有權(quán)人主張其繼續(xù)履行不應(yīng)受質(zhì)保期限制。
約定房屋質(zhì)保期的目的，在于可以免除購(gòu)房者舉證房屋質(zhì)量問(wèn)題系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所致，但不能必然免除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在合理期限內(nèi)保證房屋質(zhì)量的合同義務(wù)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在保修范圍和期限內(nèi)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的完整的保修責(zé)任，應(yīng)以商品房瑕疵修復(fù)足以滿足房屋正常使用的標(biāo)準(zhǔn)為前提。
法官表示，現(xiàn)實(shí)生活中類似的案例比比皆是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及無(wú)數(shù)“小家”的切身利益，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，更應(yīng)注重社會(huì)責(zé)任感，嚴(yán)格且完整的承擔(dān)自身責(zé)任，履行合同義務(wù)。
大邑法院 紅星新聞?dòng)浾?章玲
