王型芳 文/制圖
5月19日，隨著8宗涉宅用地拍賣結束，成都中心城區今年首輪涉宅用地土拍全部收官。從成交結果來看，此輪供地共計拍賣涉宅用地35宗，最終成交34宗，成交面積共計約1892畝。其中，15宗地在達到土地最高限價后熔斷抽簽成交，占比42.9%；5宗地未到土地最高限價但溢價成交，占比14.3%；14宗地底價成交，占比40%；1宗地流拍。
土地市場呈現兩極分化
2023年成都首輪土拍中達到土地最高限價熔斷后成交地塊詳情
熔斷成交和底價成交幾乎各占一半，為什么會出現這一現象？
從成交區域來看，在熔斷成交的15宗地塊中，有13宗位于5+2城區，其余2宗分別位于雙流和龍泉驛的成熟板塊。底價成交的14宗地塊，除1宗位于高新南五根松站的330畝城市軌道交通用地外，其余13宗都位于二三圈層，圈層冷熱分化十分明顯。
“熔斷成交和底價成交占比很高，反映了2021年下半年以來成都土地市場冷熱分化嚴重的現象。”睿合泰產城發展研究院副總經理何昕宇認為。
諸葛找房的報道分析稱，“地塊間存在熱度差異是當前城市土拍的普遍現象，房企的資金壓力尚未明顯減輕，出于實現投資最優化考慮，房企對熱點城市優質地塊的爭奪自然更為激烈”。
宗地住宅清水限價提高
在今年成都首輪供地中，土地住宅清水限價提高也備受關注。整體來看，此輪土拍中宗地住宅清水限價在30000元/㎡及以上的地塊共有14宗，宗地最高的住宅清水限價已達36000元/㎡，刷新了去年住宅清水限價記錄。
高新區桂溪街道141畝地塊宗地住宅清水限價36000元/㎡。圖據成都市公共資源交易服務中心官網
涉宅用地清水限價提高意味著什么？對房價有何影響？對此，地產分析人士指出，成都涉宅用地清水限價提高有一定的市場基礎，從出讓宗地位置來看，它們均位于成都目前中心城區的高價值板塊。從土地規劃條件來看，容積率均在2.5以下，可以用于打造高價值產品，對企業的開發和運營能力有較高要求。
成都市青羊區金沙街道35.5畝地塊宗地住宅清水限價35000元/㎡
“此前一些清水限價不高的涉宅用地，開盤后與區域內二手房形成了價格倒掛，如今將清水現價提高，價格主導權將逐步回歸市場。”何昕宇認為，核心區域涉宅用地清水限價合理上漲，有利于形成城市內部的價值梯度，逐步擠壓需求外溢，一定程度上實現二三圈層市場的穩定。
新房市場趨于改善 剛需涌入二手房市場
土地市場的變化，直接影響著成都樓市的購房結構。
據銳理數據發布的4月成都住宅市場月報顯示，成都新房市場中，首次置業和首次改善的產品為市場主力，低密產品呈逐年上漲趨勢，120-144㎡改善型產品比重增大。今年4月，成都主城區高端改善產品走俏，主打改善型產品的錦江悅府、天府養云、錦江上院、龍湖濱江云河頌等項目紛紛實現開盤熱銷。在這樣的市場局面下，也不難理解為何房企對主城區熱門板塊優質地塊搶奪激烈。
龍湖濱江云河頌樣板間。項目供圖
新房市場趨于改善，大戶型、高總價的高壓力下，讓不少剛需購房者不得不將目光投向二手房市場。據貝殼研究院成都分院統計數據顯示，成都購房者需求分化在加劇，首先是區域偏好向核心城區集中，5+2區域在4月繼續保持較高的成交占比；其次是住房消費力的分化，低總價和高總價成交占比趨升，中總價段占比下滑，低總價段愈加看重性價比，100萬元以內降價出售幅度最高。
成都市住房和城鄉建設局統計數據也印證了這一觀點，截至5月22日，5月成都全市新房成交11313套，套均成交面積約132㎡，其中中心城區套均成交面積約136㎡。而去年5月同期成都全市新房成交套均面積約124㎡，中心城區為129㎡。對比看來新房市場改善化趨勢明顯。二手房成交方面，今年5月全市套均成交面積約96㎡，去年同期則為93㎡，變化不大，仍以剛需為主。
