行業觀察丨9月前三周成都新房去化超預期，二手房掛牌量激增
自8.28成都房產新政發布后，實行“認房不認貸”，支持現房銷售、房貸利率下降，更有力地支持剛需和改善置業，市場也有一定反響。
9月第二周，成都新房和二手房成交量都明顯上漲；新房成交約29萬㎡，環比增加8.2%，終結了連續兩個月的下滑趨勢；二手房成交33.1萬㎡，環比增加了3.4%。
9月第三周（9月11日-17日），成都新房、二手房成交量再次環比上漲。據樂居四川的監測數據顯示，第三周大成都范圍內一共備案成交了約29.14萬㎡的商品住房，環比增加了0.48%；
與此同時，上周大成都范圍內一共成交了約35.3萬㎡二手住房，環比增加了約6.65%；套數共計3719套，環比增加了約5.26%，出現了明顯的回升趨勢。
數據來源：樂居四川
數據來源：樂居四川
9月前三周新房開盤去化超預期
多個熱門項目開盤即清
9月前三周，大成都范圍內共計開盤20余個項目，超3000余套房源，整體去化超預期，熱門項目如華潤中環天序、麓湖生態城、錦江賦、錦江上院、錦江九章、北湖云灣項目均因其地段、產品力等因素實現去化100%，開盤即清。
數據來源：四川中原研究院
成華區的北湖·云灣項目，推出32套小高層房源，帶裝修單價約21717-29842元/㎡，去化率100%。據悉，該項目位于龍潭寺板塊，屬于北湖未來公園社區示范項目，建筑紅線最近處離北湖僅65米，距離大熊貓繁育研究基地直線距離僅1.5公里，生態環境優越。項目規劃20棟7-8F全板式純洋房，梯戶比1T2。本次推售的是南板塊32套房源，建面約113-168㎡，總價約245-501萬/套。
此外，郫都區的龍湖天嶼推出340套中高層房源，單價約12674-25803元/㎡，去化率82%。該項目是龍湖高端戰略TOP級“天字系”作品，各項配套成熟，由18棟25-26F高層住宅、15-17F洋房和4F疊拼組成，本次推售的是1#、2#、4#、7#、15#、16#共340套房源，建面約110-203㎡，總價約134-502萬/套。
二手房掛牌量激增
小戶型、低總價剛需產品加速出手
新政也延續到了二手房市場，截至9月21日，據貝殼數據顯示，成都的二手房掛牌量已突破21萬套。
據了解，成都貝殼找房上掛牌的21萬套二手房中，總價40-150萬區間的房源均出現微弱增量；150-200萬的房源占比減少。總體來說，大部分主力集中在100-200萬總價段，合計占比超40%。而數據顯示，現階段二手房掛牌總價中位數已經來到了180萬水平。
這幾項數據說明，小戶型，低總價的剛需產品正在加速出手。
供應的主力面積段和戶型方面，現階段主力仍然是建面約70-110㎡的套二或三戶型。其中建面約70-90㎡的房源占比約28.99%；90-110㎡房源占比18.37%。
套二戶型占比29.56%，套三戶型占比42.34%；四房戶型占比14.33%。
總體來說，成都二手房市場供應以剛需小戶型為主，但改善戶型的出手量也正在增加。
同時，貝殼找房數據顯示，成都二手房套一戶型8月掛牌均價為15394元/㎡，比7月下跌54元/㎡；套二戶型掛牌均價15656元/㎡，上漲41元/㎡；套三戶型掛牌均價17080元/㎡，上漲481元/㎡；三房以上戶型掛牌均價23116元/㎡，漲幅達587元/㎡。
“認房不認貸”政策起了積極作用
有效解除剛需和改善性需求的購房制約
據貝殼研究院客戶需求調研顯示，對于剛需客戶，當前影響買房決策的主要因素是未來還貸壓力，促使他們入市的主要原因是房貸利率下降，成都等二線城市受惠比例達50%，三四線接近60%。對于改善性需求客戶，當前影響買房決策的主要因素是房屋居住品質，首付比例下調有助于降低換房門檻，一線城市受惠比例達到55%，二線達到35%。
近期掛牌及賣房成交客戶中，換房需求成為主流，占比較高，其中成都、杭州、合肥和南京也超過50%。在近期看房及購房成交客戶中，首置剛需客戶占比約為40-50%，換房改善性客戶達到50-60%。
“認房不認貸”政策對于釋放剛需及改善性需求具有積極作用，改善性客戶對房價預期的敏感度強于剛需客戶，價格穩定能夠促使換房客戶積極入市，實現穩定市場的目標。
封面新聞記者 韓欽清
