封面新聞記者 陳彥霏
“來往人員太多，電梯三天兩頭壞，住客和業主經常爭搶電梯。”
“晚上睡覺經常有人敲門問我小旅館在哪。”
“有天晚上回家還遇到喝醉的住客倒在我家門口，很嚇人。”
“之前我樓下小旅館裝修引發火災，隱患很多。”
……近日，成都市武侯區新南門萬高都市欣城小區業主呂先生向封面新聞“云投訴”爆料平臺反映，自己所在小區“住改商”問題嚴重，小旅館泛濫。據業主和物業共同調查統計，小區共有住宅184套，A-27樓為二合一，因此共有183套房屋，其中2套一直為清水房。但截至8月28日統計，小旅館已占53套，在多個APP上搜索，共有小旅館44家。另據業主觀察還有1到2套正在裝修，經詢問是改造成小旅館；另統計辦公房有37套，某單位食堂1套，剩余90套才為業主自住和正常出租。
該小區小旅館為何如此泛濫？有關部門是否采取了措施？9月14日，封面新聞記者實地進行了走訪。
實地探訪
小旅館老板拉客稱“我知道違法”
萬高都市欣城小區于2001年建成，除1到5樓為臨街商鋪外，6到27樓均為住宅房。小區距離新南門汽車站僅200米，從新南門地鐵站D口出僅需步行1分鐘即可到小區門口。
“禁止在城市軌道交通車站散發宣傳品或從事銷售活動……”記者來到地鐵出口時，發現喇叭正循環播放著提示，這在成都其他地鐵口很少見。
“你看，這也算是我們這一道獨特‘風景’了，就是因為小旅店老板經常堵在這里拉客，才有了這個提示。”小區居民周女士說。
記者觀察發現，短短5分鐘時間，就有3名老板帶著客人進入小區。當記者詢問其是否為小區小旅店的老板時，其中一名老板否認后徑直帶住客進入小區登記，另外一名老板面對記者“住改商”違法的詢問，直言：“關你什么事，我知道違法啊，民宿都是這樣的。”
在這些小旅店老板帶人進入的小區大門兩側，張貼有社區的大紅宣傳橫幅：拒絕“非法小旅館”、請不要隨意改變房屋使用性質。呂先生告訴記者：“目前很多小旅館老板是知法犯法，雖然已經嚴重影響了居民生活，但大家都拿他們沒辦法，物業只能讓住客進行登記，社區也只能盡可能去宣傳。”
記者向小區多位居民了解到，小區“住改商”的情況從2014年陸續出現，開始多為辦公用，人員固定影響較小，直到近年小旅館爆發式增長，流動人口增加才帶來一系列隱患。“現在形成了惡性循環，小旅館越多環境越差，環境越差越多人把房子租出去改造成小旅館。”周女士說。
記者在樓內走訪發現，幾乎每一層都有一家小旅館，廣告指示牌就張貼在電梯口對面，還有不少小旅館將客廳拆分成多個小隔間的群居房。打開民宿酒店類APP，這類小旅館每晚價格為10到50元，多數在20元左右，但有不少被圖片“騙”來住的消費者留下差評，稱“照片和實物嚴重不符”“以為是酒店結果是破爛小區”，還有不少消費者曬出居住后起紅疹圖片。“這種小旅館基本不存在管理，給錢就能住，所以我們居民對這種流動人口十分擔心。”呂先生說。
多方回應
物業管理支出增加一倍
公安機關介入整治
對小區長期存在的“住改商”問題，物業、社區和有關部門有何作為？記者就此進行了求證回應。
“現在面臨的問題，我們和業主肯定是一條心的。”小區物業負責人魏先生開門見山地表態，“前段時間高溫時，我是整宿整宿睡不著覺，就怕用電負荷過大引發事故。”魏先生說。據他介紹，因為不少小旅館采用群居房隔間，裝配空調等電器多，用電量很大。
除此之外，不斷上升的物業成本也是讓魏先生頭疼的問題。“人一多，電梯的維護成本就一直高居不下；小旅館住戶點外賣等行為產生的垃圾增加了一倍多，加上排污等支出增加，物業維護開支增加了一倍多。”魏先生說。“我們和小區業主代表一起，給社區、街道還有公安、城管、房管等相關部門寫了信，社區街道也很重視，組織人給我們開了幾次會，但目前還沒解決根本問題。”
記者走訪小區所在的新南路社區了解到，目前社區已經接到了小區業主的訴求，正積極和街道辦對接，聯系有關部門反映情況，同時做好宣傳。目前，當地公安機關已經介入。
記者向當地公安機關了解到，公安機關接到群眾舉報后，高度重視，立即會同玉林街道辦、區文體旅局開展集中清查整治，現正在針對該區域“小旅館”業態開展深入調查，并將嚴格依法查處違法犯罪行為。下一步公安機關一是增派警力加強該小區所在區域的巡邏防控，切實提升居民安全感。二是督促小區物業加強進出人員管理和保安巡查，消除人員進出混亂帶來的治安隱患。
尋根探源
根除“住改商”小旅館難點在哪
根據《中華人民共和國民法典》第二百七十九條的規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為?經營性用房。如果業主需要將住宅改變為經營性用房，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意?。?對于“利害關系的業主”，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定：“業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為民法典第二百七十九條所稱‘有利害關系的業主’。”
法律規定很明確，但根除“住改商”小旅館為何如此難？記者了解到，本質原因還是在于需要多部門聯合執法。“之前也有打擊過小旅館業態，但很多時候人家改換個門面，一段時間后又死灰復燃。”小區業主楊先生說。
根據《成都市物業管理條例》《成都市人民政府辦公廳關于加快發展和規范管理我市住房租賃市場的意見》（成辦發〔2017〕53號）等文件精神，“對‘住改商’違法改變住房用途的，由城市管理綜合行政執法部門及時依法查處，未依法整改違法行為的單位和個人，告知公安、房管、國土、工商、民政部門，暫緩辦理房屋所有權轉移登記、房屋租賃登記備案、房屋抵押登記、工商企業（含個體工商戶）注冊登記和社會組織登記。”
記者梳理相關報道發現，“住改商”小旅店問題在北京、重慶、長沙等多個城市都普遍存在，究其根本，是因為“住改商”問題涉及公安、文旅、住建、消防等多個部門，如果缺少牽頭單位，便難以形成合力。
雖然“住改商”問題復雜，但依舊有徹底解決先例。《華西都市報》2018年8月21日報道，成都市金牛區西岸觀邸小區暗藏84家小旅館，業主抵制7年仍未解決；2018年12月4日報道，在社區、公安、物業以及熱心居民的共同努力下，根據相關法律法規依法查處、取締這些違法小旅館，小區里大部分小旅館要么搬離，要么被取締，大街上攬客的行為也不見了蹤影。
