心心念念快要到手的房子，業(yè)主卻說不賣了，咋辦？3月18日，四川攀枝花中級人民法院公布了一起房屋買賣合同糾紛：房主簽訂賣房協(xié)議后，以其妻不同意賣房為由，不辦理房屋過戶手續(xù)。于是，買房人將房主起訴至法院。
據(jù)了解，由于訴爭房屋沒有辦理過戶登記，且被告的妻子不同意賣房，則原告不能起訴要求繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)。最終經(jīng)法院調(diào)解，房主還是將房屋過戶給買家。
‖買房‖
交了14萬定金 賣家卻說老婆不同意
周某與施某簽訂《買賣房屋協(xié)議》，施某將其位于攀枝花市仁和區(qū)華美巷29棟1號樓2單元4-8號的房產(chǎn)賣與周某，雙方約定購房價為19萬元，如施某反悔，雙倍返還定金；如周某反悔，定金不退還。
周某于簽訂協(xié)議當(dāng)天交了2萬元購房定金給施某。兩天后，在施某的要求下，周某又交了12萬元購房定金。其后，周某多次要求施某辦理房屋過戶手續(xù)，并要將剩余房款支付給施某。施某以其妻楊某不同意賣房為由，不辦理房屋過戶手續(xù)，也不再收取周某的房款。為維護(hù)自身合法權(quán)益，周某訴至法院。
‖調(diào)解‖
雖然老婆不同意 房屋買賣合同還有效
經(jīng)仁和區(qū)人民法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成協(xié)議：施某夫婦將施某名下位于仁和區(qū)的華美巷29號1棟2單元4-8號的房屋過戶給周某。配合周某辦理過戶手續(xù)，辦理過戶手續(xù)產(chǎn)生的費用由周某自行負(fù)擔(dān)。周某補償施某夫婦16000元并支付剩余50000元購房款，合計66000元。
“共有人不同意并不影響合同的效力。”法官介紹，雖然買賣房屋協(xié)議上賣房人的配偶沒有簽字，但最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。所以合同有效。
‖解釋‖
合同未履行 出賣人要承擔(dān)違約責(zé)任
買房人是否可以取得訴爭房屋的所有權(quán)，這要根據(jù)訴爭房屋是否已經(jīng)辦理了過戶登記來確定。如果訴爭房屋已經(jīng)辦理了過戶登記，則買房人可以取得訴爭房屋的所有權(quán)。如果訴爭房屋沒有辦理過戶登記，且賣房人的配偶不同意賣房，則買房人無法取得訴爭房屋的所有權(quán)。
《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”《中華人民共和國婚姻法》第十七條第二款規(guī)定：“夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。”所以，如果訴爭房屋沒有辦理過戶登記，且賣房人的配偶不同意賣房，則買房人無法取得訴爭房屋的所有權(quán)。
本案中，因訴爭房屋沒有辦理過戶登記，且被告的妻子不同意賣房，則原告不能起訴要求繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)，否則法院只能以合同有效但無法履行為由，判決駁回其訴訟請求。原告應(yīng)起訴要求解除合同并要求被告承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任。
最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款規(guī)定：“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”
紅星新聞記者 江龍
