封面新聞記者 于婷
要安家，先買房，不少人漂泊異鄉，奮斗多年，就是為了能買一套屬于自己的房子。但在辛辛苦苦看了房，交了定金后，卻遇到房東遲遲拖延，不巧，又碰上了限購，買方不再具有購房資格，無法繼續交易。成都都江堰的一個買房者就遇到了這樣的糟心事。無奈之下，他們只能將房東母女二人告上法院，請求判決房東退還房屋定金并賠償違約金。
2年多前，何天、邱芯（化名）通過中介介紹，看上了劉琪家位于成都都江堰某小區的一套房屋。很快，他們就決定購買這套房子。按照交易流程，他們先支付了5萬元定金給劉琪母女。雙方約定，在銀行通知轉首付款的當日，支付首付款15.8萬元，剩余的46萬元房款，通過銀行辦理按揭貸款。
以上手續辦理完畢后，買方多次催促房東盡快辦理貸款、過戶，但一直沒得到回復。在此期間，2018年5月15日，成都開始限購，而按照新的限購規則，何天、邱芯不再具備購房資格，雙方簽訂的合同也不能履行，無法繼續交易。
一氣之下，何天、邱芯將房東和中介公司一起告上了法院。
在庭審過程中，劉琪母女辯稱，同意解除合同并退還定金，但不愿承擔違約金。案涉房屋登記在劉琪丈夫名下，但在交易時他們并未獲得授權。此外，中介公司知道該房屋未取得產權證一事，沒有盡到相應的職責。對此，中介公司表示，在房屋交易過程中，他們已經盡到了告知義務，雙方對于未辦證事宜均知曉。
隨后，經過法院調查認定，雙方于2017年12月27日簽訂《房屋買賣合同》，交易位于都江堰的一套建筑面積107.45平方米的住宅，成交總價為60.8萬元。在合同中，雙方約定，簽訂合同當日支付定金5萬元，購買方式為按揭貸款。在成交后，買方支付給中介公司傭金1.2萬元。
雙方就違約責任，也進行了約定。買方不能按照合同約定買入該房屋，在違約明確發生后的七日內須向賣方和經紀方支付該房屋成交價10%的違約金，而賣方之前所收定金則不予退還買方。賣方不能按合同約定將該房屋出售給買方，在違約明確發生后的七日內須向買方和經紀方支付該房屋成交價10%的違約金，之前向買方收取的定金須雙倍退還買方。
2018年5月15日，成都市人民政府辦公廳發布《關于進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》，要求在都江堰市新購買商品房或二手住房的，購房人應具有成都市戶籍，或非成都市戶籍但在成都市穩定就業且連續繳納社保12個月以上。
都江堰法院經審理認為，劉琪的丈夫作為她的代理人所簽訂的《房屋買賣合同》，內容未違反法律、行政法規強制性規定，該合同依法成立并有效。買賣雙方對解除該合同均無異議，而本案的買方因戶籍原因屬于限購政策的限購對象，因此，不具備在都江堰市購買房屋的條件，該《房屋買賣合同》事實上履行不能，亦應予解除。
法官認為，雙方在簽訂該合同之時，房東未能提交案涉房屋為其所有的證明，也未在合同約定的時間內即在2018年1月取得不動產權證，其過錯行為直接導致案涉房屋交易不能完成。同時，作為購房人，在其案涉房屋所有權人尚不明確的情況下仍簽署合同，應當預見房屋交易存在的風險，其主觀上亦有一定過錯。
最終，都江堰法院判決房東劉琪向買家何芯支付違約金1.5萬元并退還已付定金5萬元。
