租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使租賃物所有權(quán)人發(fā)生變動(dòng)，“新主”也不能以此為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物，這就是人們常說(shuō)的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，民法典對(duì)此也有明確規(guī)定。
而前不久，成都市武侯區(qū)法院對(duì)一家仍在租賃期且正在經(jīng)營(yíng)的面館進(jìn)行了強(qiáng)制騰退。此舉看似損害了承租人的利益，實(shí)則眾人熟知的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則也存在例外情況。
商鋪易主租客拒搬遭法院騰退
2013年，李某向某銀行貸款時(shí)，將位于武侯區(qū)的一處商鋪抵押給了銀行。之后，李某又將該商鋪?zhàn)饨o何某夫婦用于經(jīng)營(yíng)面館。2020年，因李某無(wú)法償還貸款，該商鋪被法院依法拍賣(mài)，此時(shí)，李某與何某夫婦之間的租賃關(guān)系仍處于存續(xù)期間。
拍賣(mài)成交后，法院執(zhí)行人員多次上門(mén)，告知何某夫婦商鋪產(chǎn)權(quán)已經(jīng)產(chǎn)生變化，請(qǐng)他們前往法院與新房東商議承租事宜，或者及時(shí)搬離。然而，得知新房東欲收回房屋另作他用后，何某夫婦以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”為由拒不搬出，甚至堅(jiān)持繼續(xù)將租金交給前房東李某。
為維護(hù)房屋所有權(quán)人利益，法院執(zhí)行人員前往案涉房屋進(jìn)行了強(qiáng)制騰退的決定。經(jīng)過(guò)一上午的執(zhí)行，案涉商鋪被清空，搬家公司的工作人員有序地將面館里的桌椅板凳、碗筷調(diào)料分類(lèi)打包，裝進(jìn)紙箱封存，搬上貨車(chē)。
“在執(zhí)行前，我們的執(zhí)行人員已經(jīng)通知過(guò)你多次，這個(gè)商鋪已經(jīng)合法拍賣(mài)。在合法期限內(nèi)，你都沒(méi)有向法院提出異議。現(xiàn)在法院只能實(shí)施強(qiáng)制措施，請(qǐng)你配合……”面對(duì)情緒激動(dòng)、不愿配合的老板娘，執(zhí)行法官耐心地解釋。
最終，何某夫婦也不再堅(jiān)持，在物品清理單上簽了字。隨后，法院安排貨車(chē)將店鋪中所有的物品運(yùn)送到了夫婦倆指定的位置。
抵押在先不破租賃原則有例外
武侯區(qū)法院執(zhí)行局副局長(zhǎng)代功告訴記者，被租賃房屋產(chǎn)權(quán)因某些原因發(fā)生變化，但承租人拒不搬出，是涉及強(qiáng)制騰退案件的主要類(lèi)型之一。本案中，何某夫婦提出的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”確實(shí)是為了保護(hù)承租人利益出臺(tái)的法律規(guī)定，這在《民法典》第七百二十五條中也有明確說(shuō)明。
“然而，‘買(mǎi)賣(mài)不破租賃’也存在例外情況。”代功表示，根據(jù)最高法《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定，房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，因而，何某夫婦所堅(jiān)持的承租商鋪在先，產(chǎn)權(quán)變動(dòng)在后，應(yīng)當(dāng)有權(quán)繼續(xù)承租的說(shuō)法不成立。法院處置的房產(chǎn)，大多都設(shè)立了抵押權(quán)，所以法拍房較少遇見(jiàn)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的情況。
代功稱(chēng)，正是因知曉此條款的人很少，所以法院會(huì)首先充分告知。在該案中，當(dāng)法院決定拍賣(mài)后，執(zhí)行人員來(lái)到面館詳細(xì)了解了房產(chǎn)使用情況，在執(zhí)行各個(gè)階段，也多次張貼了公告，并當(dāng)面向何某夫婦提出了與新房東協(xié)商重新簽訂租賃合同事宜的建議。但可惜的是，何某夫婦沒(méi)有與執(zhí)行法官聯(lián)系，一意孤行，導(dǎo)致了這場(chǎng)不必要的強(qiáng)制騰退。
錢(qián)薇伽 記者 陳博 朱佳琦
