四川法治報全媒體記者 曾昌文
成都市龍泉驛區(qū)一 開放式小區(qū)天立廣場業(yè)主委員會在征得部分業(yè)主同意后，委托物業(yè)公司在小區(qū)原開放式通道上設(shè)立了兩處門禁，進(jìn)出該小區(qū)均需刷門禁卡。業(yè)委會這一看似為業(yè)主著想的行為被小區(qū)內(nèi)某商鋪業(yè)主起訴至法院，該業(yè)主要求業(yè)委會拆除兩處門禁，并賠償商鋪經(jīng)營損失10萬元。近日，成都中院對該案作出二審判決，維持龍泉驛區(qū)法院一審作出的業(yè)委會拆除門禁并賠償原告業(yè)主陳某3000元的判決。
案情回顧
開放式小區(qū)安裝門禁 商鋪遭遇退租
天立廣場地處龍泉驛區(qū)城區(qū)繁華地段，是一個開放式小區(qū)。陳某系該小區(qū)1棟1層112號商鋪業(yè)主，且將商鋪出租給案外人經(jīng)營網(wǎng)吧。2017年4月，該小區(qū)業(yè)委會在未經(jīng)政府相關(guān)職能部門書面審批的情況下，分別在靠近合龍街和驛都中路的原開放式通道上設(shè)立了兩處門禁，進(jìn)出門禁均需驗明身份、刷卡通行，該兩處門禁分別距離陳某的商鋪幾十米。由于進(jìn)出門禁均需驗明身份、刷卡通行，非小區(qū)業(yè)主則無法自由出入，人流量大幅下降。受此影響，租用陳某商鋪的租戶向其提出提前解除合同、退租。
今年年初，陳某將該小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司起訴至龍泉驛區(qū)法院，要求二被告排除妨害，拆除兩處門禁，并賠償商鋪經(jīng)營損失10萬元。龍泉驛區(qū)法院于1月26日受理該案后，依法適用簡易程序?qū)υ摪高M(jìn)行了公開開庭審理。
爭議焦點
加裝門禁是否動了商鋪業(yè)主的奶酪？
庭審中，陳某表示，該小區(qū)項目規(guī)劃圖顯示其商鋪所在的樓棟未設(shè)置任何門禁，系開放式樓棟，且房屋交付時也系開放式。業(yè)委會成立后在原開放式通道上設(shè)立了門禁，進(jìn)出原告商鋪需刷門禁卡，使非業(yè)主的公眾無法自由出入，嚴(yán)重影響了原告商鋪經(jīng)營，導(dǎo)致原租戶提前解除合同、退租。
業(yè)委會代表辯稱，門禁設(shè)置前，機(jī)動車與非機(jī)動車任意出入小區(qū)穿行，有嚴(yán)重的安全隱患，存在整改的必要性。同時，安裝門禁是在報開發(fā)商、規(guī)劃、住建部門同意的同時，經(jīng)小區(qū)1296戶業(yè)主中的817戶業(yè)主書面表決同意后，由業(yè)委會委托原物業(yè)公司實施安裝的。安裝行為維護(hù)了小區(qū)整體業(yè)主的利益，其行為不具有侵權(quán)法律關(guān)系中的違法性，開發(fā)商雖然是以開放式樓棟交付給原告，但業(yè)委會有基于安全問題對小區(qū)道路進(jìn)行整改的權(quán)利。
針對原告陳某提出的因新設(shè)門禁導(dǎo)致網(wǎng)吧關(guān)閉的經(jīng)濟(jì)損失，業(yè)委會表示，與案涉門禁的設(shè)置運(yùn)行沒有侵權(quán)法律關(guān)系上的因果關(guān)系。因疫情影響、自身經(jīng)營管理等案外因素，小區(qū)內(nèi)商鋪關(guān)閉的不止原告一家，原告訴稱的經(jīng)濟(jì)損失不能合理排除前述因素。同時，小區(qū)的入口通道除了案涉門禁外，還有另外兩處無障礙通道，網(wǎng)吧客源按規(guī)定查驗身份和目的后，仍可順利通行，小區(qū)物業(yè)從未無故禁止小區(qū)內(nèi)商鋪客戶通行。原告陳某的商鋪規(guī)劃設(shè)置于小區(qū)內(nèi)部，連接網(wǎng)吧的通道均是位于小區(qū)規(guī)劃紅線之內(nèi)，顯著區(qū)別于小區(qū)外部公共場所的一般商鋪，陳某在購買商鋪時應(yīng)當(dāng)預(yù)見其必然受小區(qū)內(nèi)部管理的制約和調(diào)整。對此，業(yè)委會認(rèn)為陳某主張的排除妨礙的法律關(guān)系是錯誤的，本案應(yīng)該屬于業(yè)主撤銷權(quán)糾紛而不是侵權(quán)糾紛。
該小區(qū)物業(yè)公司辯稱，案涉門禁是由業(yè)委會安排原物業(yè)公司實施安裝的，與自己無關(guān)，不存在原告訴稱的實施了侵權(quán)行為。
