成都某別墅小區(qū)業(yè)委會提出，嚴禁將小區(qū)別墅進行群租，該議案得到小區(qū)業(yè)主通過，但業(yè)主黃某認為該決議致使其房屋難以出租，故訴至法院請求撤銷該決議。近日，成都高新區(qū)法院審結這起業(yè)主撤銷權糾紛案件，判決駁回原告黃某的訴訟請求。
禁止別墅群租 業(yè)主不滿
黃某是成都高新區(qū)某別墅小區(qū)的一名業(yè)主。2020年12月，該小區(qū)業(yè)主委員會提出《關于禁止群租房屋的補充修改議案》，議案內(nèi)容包括：嚴禁以群租即4人以上（含本數(shù)）的非同家庭成員共同居住的方式租賃房屋，同一家庭成員共同居住不受人數(shù)限制，但不能兩個以上家庭合租；若采用欺瞞手段將別墅用于非居住使用或群租的，物業(yè)服務機構有權拒絕其人以及運送這些人員的車輛進入本小區(qū)，所造成的損失由改變用途者或違規(guī)租賃者自行承擔；有利害關系的業(yè)主有權對其提起訴訟。”隨后，小區(qū)業(yè)主委員會組織業(yè)主對該議案進行投票表決，議案獲得通過。然而，該決議卻引起了業(yè)主黃某的不滿。黃某原本計劃將房屋出租給他人，她認為此決議致使其房屋難以出租，合法權益遭受了損害，故訴至法院請求撤銷該決議。
程序?qū)嶓w合法 駁回訴請
成都高新區(qū)法院從程序與實體兩方面對《關于禁止群租房屋的補充修改議案》是否合法進行了審查。一方面，業(yè)主委員會按照物權法（決議提出時民法典尚未施行）以及小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》相關規(guī)定召開業(yè)主大會，且上述決議取得了雙過半（專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)）業(yè)主們的同意，程序合法；另一方面，成都市政府辦公廳發(fā)布的《成都市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展和規(guī)范管理我市住房租賃市場的意見》中明確了成都市住房租賃租住標準，出租住房的，應當以間作為最小出租單位，每個房間的居住人數(shù)不得超過2人，且居住使用人的人均租住使用面積不得低于4平方米，并要求各部門加強對“非法群租”等違規(guī)行為查處力度。雖《關于禁止群租房屋的補充修改議案》中對于群租的限制高于成都市住房租賃租住標準，對業(yè)主使用、收益房屋造成了一定限制，但該小區(qū)為別墅小區(qū)，業(yè)主對小區(qū)環(huán)境有更高的要求是情理之中的，業(yè)主大會的決議對群租采取了更為嚴格的措施，滿足了小區(qū)多數(shù)業(yè)主對于良好居住環(huán)境的期待，符合多數(shù)業(yè)主的利益。此外，該決議只是限制群租行為，并未禁止房屋對外出租，未超過業(yè)主大會維護全體業(yè)主合法權益的合理必要限度，也未產(chǎn)生侵害黃謀權益的直接后果。故法院判決駁回了黃某的訴訟請求。
●法官說法
未超出對合理限度業(yè)主應遵守“多數(shù)決”
該案承辦法官表示，《民法典》第二百八十條規(guī)定，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主有法律約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”其沿用了原《物權法》第七十八條的內(nèi)容，對業(yè)主撤銷權進行了規(guī)定。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是建筑物區(qū)分所有權下的業(yè)主共同自治組織，而業(yè)主委員會則是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。其就特定事項通過表決并按照表決規(guī)則作出決定的行為，屬于民法上的決議行為，其本質(zhì)是以少數(shù)服從多數(shù)的“多數(shù)決”表決規(guī)則形成團體意思表示。
但需要強調(diào)的是，代表了多數(shù)人的決議并不意味著就是完全正確的，故法律也規(guī)定，當業(yè)主大會的決議侵害業(yè)主合法權益時，業(yè)主享有撤銷權。其中，“侵害業(yè)主合法權益”既指因為表決程序違反相關法律或制度規(guī)定，也包括決策本身不公平，有違誠實信用和公平原則。所以業(yè)主撤銷權實質(zhì)上是業(yè)主個人利益與群體利益的一個衡平機制，當業(yè)主大會或業(yè)主委員會的行為實質(zhì)損害到業(yè)主個人的合法權益，業(yè)主可以依據(jù)業(yè)主撤銷權的規(guī)定尋求法律救濟，維護自身利益。
本案中，《關于禁止群租房屋的補充修改議案》是業(yè)主大會嚴格按照召集程序和表決規(guī)則通過的決議，其關于小區(qū)房屋禁止群租的決定并未超出對業(yè)主權利限制的合理限度。黃某作為業(yè)主應當遵守該“多數(shù)決”所形成的合法團體意思表示。
事實上，業(yè)主委員會作為非盈利組織，其日常工作要調(diào)節(jié)全體業(yè)主的意見，維護多數(shù)業(yè)主的利益，其工作難度和背后的艱辛可想而知；業(yè)主享受了業(yè)主委員會工作帶來的便利，也應主動配合其工作，包括尊重并遵守業(yè)主大會或業(yè)主委員會對社區(qū)事務的決議及執(zhí)行，甚至在與其個人利益發(fā)生沖突時，承擔一定的容忍義務。對于業(yè)主委員會來說，理應從維護社區(qū)穩(wěn)定與和諧的角度出發(fā)，行事嚴格遵守法律及相關規(guī)定，為廣大業(yè)主群體謀取福利的同時做到程序合法。總之，保持雙方的良性互動對于和諧社區(qū)的建設至關重要。無論是業(yè)主還是業(yè)主委員會，都要更多地換位思考。
（四川法治報全媒體記者 劉冰玉）
