小區(qū)物業(yè)費不僅關(guān)系業(yè)主自身利益，也與物業(yè)公司息息相關(guān)。
公共水管爆裂導(dǎo)致全屋漫水，物業(yè)公司不及時處理，使房屋受損嚴重……事后，雖然物業(yè)公司口頭承諾相關(guān)業(yè)主，免繳一年物業(yè)費，但房屋受損和管道改道的影響卻一直未處理好。于是，市民楊先生從2020年開始，就未支付該小區(qū)另一處房屋的物業(yè)費。今年8月份，某物業(yè)公司將業(yè)主楊先生告上法庭，要求其支付物業(yè)費。
因物業(yè)公司原因?qū)е路课菔軗p，業(yè)主可拒付物業(yè)費嗎？近日，記者從雨城區(qū)法院獲悉了該案。最終，法院審理認為，該物業(yè)公司只有含糊不清的催收電話，未舉證證明其向楊先生采用了具體的催告方式，從而駁回該物業(yè)公司要求楊先生支付物業(yè)費的請求。法官表示，根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人在提起訴訟前，應(yīng)采用催告的方式，要求業(yè)主在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費，如果業(yè)主在合理期限內(nèi)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人才可提起訴訟。
案件回放：
房屋受損未處理 業(yè)主拒付物業(yè)費
今年8月，某物業(yè)公司將其服務(wù)的業(yè)主楊先生告上法院，要求楊先生向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費3369元（2020年1月1日至2021年6月30日期間），以及違約金1010元，理由是楊先生所有的位于雨城區(qū)某小區(qū)的房屋未按期支付物業(yè)費。
在2020年1月10日，該物業(yè)公司與楊先生（作為乙方）簽訂《某小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。根據(jù)約定，楊先生應(yīng)以按季繳或按年繳的方式向甲方支付物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)在每季度最后一個月的前5日內(nèi)，向甲方支付下季度物業(yè)服務(wù)費，否則甲方有權(quán)按應(yīng)繳總金額的5%每日累計收取滯納金，滯納金應(yīng)在乙方補繳物業(yè)服務(wù)費時一并繳納；物業(yè)服務(wù)費計收標準：住宅每月每平方米1.65元……
該物業(yè)公司認為，在合同簽訂后，物業(yè)公司依約履行了合同義務(wù)，楊先生作為業(yè)主之一，接受了該物業(yè)公司的服務(wù)，理應(yīng)按《物業(yè)管理條例》及雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定，向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費。但楊先生一直拖欠2020年1月1日至2021年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費3369元，雖經(jīng)物業(yè)公司多次催收，但楊先生至今仍拖欠未支付。
楊先生則表示，并不是自己不支付物業(yè)費，主要是物業(yè)公司的原因?qū)е虏荒苤Ц段飿I(yè)費。楊先生原本住在該小區(qū)的另一處住房，該住房與此次未支付物業(yè)費的房屋同時購買。當時，由于二樓公共下水管爆裂致原本居住的房屋被全屋漫水，物業(yè)公司不及時處理，使楊先生房屋長期漏水滲水，房屋受損嚴重，逼迫楊先生全家抓緊裝修現(xiàn)在居住的第二套房。由于漏水現(xiàn)象嚴重，經(jīng)過協(xié)商，物業(yè)公司將下水管道改在楊先生家廚房外面。現(xiàn)在雖然沒有漏水了，但是房屋受損、改管道的影響等問題至今還沒處理好。楊先生搬到現(xiàn)在居住的房屋后，多次找物業(yè)公司處理受損房屋一事，要求物業(yè)公司賠償損失，可物業(yè)公司口頭承諾免繳一年物業(yè)費，但到現(xiàn)在都還沒處理好此事。
“物業(yè)公司2020年1月1日至2021年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費是事實，可物業(yè)公司打過電話但未具體說明。”楊先生在庭審中表示，他也未收到過催收物業(yè)費的律師函。由于該物業(yè)公司的原因，給楊先生造成了7000余元的直接損失。
案件結(jié)果：
物業(yè)公司未舉證催告證據(jù) 法院駁回物業(yè)公司訴求
法院審理認為：該物業(yè)公司與楊先生簽訂的《某小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，系當事人真實意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對本案的當事人均具有約束力。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第二款規(guī)定：“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。”
從該條款的規(guī)定可以明確物業(yè)服務(wù)人在提起訴訟前，應(yīng)采用催告的方式要求業(yè)主在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費，在業(yè)主在合理期限內(nèi)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人才可以提起訴訟。
本案中，雖楊先生陳述接到過物業(yè)公司含糊不清的催收電話，但該認可并不能代替物業(yè)公司應(yīng)舉證證明其向楊先生采用了具體的催告方式、要求楊先生在什么期限內(nèi)支付具體不動產(chǎn)的物業(yè)管理費、所欠物業(yè)費的時段、欠費的金額、逾期未繳的后果等。
該物業(yè)公司除提交的律師函外并無其他證據(jù)。而物業(yè)公司提交作為證據(jù)的律師函，卻不能證明該函件到達楊先生處。綜合前述兩點理由，法院對該物業(yè)公司的訴訟請求依法不予支持。
法官說法：
拒絕支付物業(yè)費需“正當理由”
《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全……”
法官表示，營造安全、舒適、文明、和諧的居住環(huán)境和工作環(huán)境，是物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主的共同責任。
要是物業(yè)方有過錯，是否可以拒不支付物業(yè)費呢？法官表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費需要基于正當理由。
什么是正當理由呢？
一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同存在重大瑕疵。以下幾種情況可以拒繳物業(yè)費：因為房屋質(zhì)量問題還未交房，物業(yè)費是由開發(fā)商繳納；物業(yè)公司未履行物業(yè)合同服務(wù)責任的，全體業(yè)主可以拒繳，但要有力的證據(jù)；物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達不到物業(yè)合同約定的標準；物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件；物業(yè)公司擅自增加的收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準的。
姜旭 本報記者 李曉明
