澎湃新聞?dòng)浾?何念臺(tái)
商品房預(yù)售交易潛在風(fēng)險(xiǎn)正引起多位全國人大代表、政協(xié)委員關(guān)注。
澎湃新聞（www.thepaper.cn）注意到，2022年全國兩會(huì)期間，全國人大代表、民進(jìn)江西省委會(huì)副主委、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫，全國政協(xié)委員、民革安徽省委會(huì)副主委周世虹，全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明等人，均圍繞商品房預(yù)售制度提交了相關(guān)建議提案。
盧天錫 資料圖
盧天錫認(rèn)為，可逐步提高商品房預(yù)售許可門檻，直至過渡為現(xiàn)房銷售；同時(shí)調(diào)整購房款付款方式，由購房人按工程進(jìn)度分期付款，項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件后支付尾款。周世虹建議廢除商品房預(yù)售制度，實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售，這是他連續(xù)5年提交相關(guān)提案。
同樣主張取消商品房預(yù)售制的還有張建明。他在接受媒體采訪時(shí)表示，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度要避免“欲速則不達(dá)”，留夠窗口期，給相關(guān)市場(chǎng)主體評(píng)估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等充分準(zhǔn)備時(shí)間，確保新政有序、穩(wěn)健、高效實(shí)施。
代表：現(xiàn)行預(yù)付款方式加重購房人負(fù)擔(dān)、增加購房人風(fēng)險(xiǎn)
商品房預(yù)售制度是我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度的重要內(nèi)容，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、有效解決一定時(shí)期內(nèi)商品房供應(yīng)不足問題、加快實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居發(fā)揮了重要作用。作為地方住建部門主要負(fù)責(zé)人，盧天錫認(rèn)為，當(dāng)前商品房預(yù)售制度仍存在一些社會(huì)反映強(qiáng)烈、亟待推動(dòng)解決的突出問題，主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面。
一是預(yù)售許可條件不明、門檻較低。《城市商品房預(yù)售管理辦法》雖然規(guī)定了商品房預(yù)售許可條件，要求“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”，但各地對(duì)工程形象進(jìn)度的要求不一，有的地方達(dá)到正負(fù)零即允許預(yù)售，一定程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入門檻，提高了房地產(chǎn)企業(yè)資金杠桿率，助推了個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿、高負(fù)債的野蠻增長，給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。
二是預(yù)售合同的法律地位不明晰。我國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記確權(quán)制度，商品房預(yù)售合同備案僅為行政行為，并不直接導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立。由于商品房預(yù)售合同履約周期較長，出現(xiàn)“一房?jī)少u”、設(shè)立抵押等情況時(shí)，購買人權(quán)益難以有效保障。有的開發(fā)項(xiàng)目完工后，因抵押未解除，導(dǎo)致無法交房和辦理不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證。
三是預(yù)售資金監(jiān)管存在制度短板。商品房預(yù)售資金監(jiān)管沒有專門的上位部門規(guī)章辦法，各地監(jiān)管模式、監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)等存在較大差異。有的未實(shí)行預(yù)售資金的全額入賬監(jiān)管，有的監(jiān)管額度沒有有效覆蓋項(xiàng)目竣工交付所需資金，有的對(duì)預(yù)售資金使用把關(guān)不嚴(yán)，有的簡(jiǎn)單地委托監(jiān)管銀行代為監(jiān)管，預(yù)售資金實(shí)際上由開發(fā)商自行支配使用，開發(fā)商隨意挪用轉(zhuǎn)移預(yù)售資金導(dǎo)致工程項(xiàng)目爛尾的情況屢見不鮮。
四是購房人預(yù)付款支付方式不利于保障購房人權(quán)益。當(dāng)前預(yù)售制度下，購房人預(yù)付的購房款（即預(yù)售資金），包括首付款和銀行按揭貸款等，一次性全額轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，而購房人從購房到房屋交付少則1年，多則2-3年。現(xiàn)行“一次性全額支付”預(yù)付款的方式，使商品房預(yù)售實(shí)際上變成了商品房銷售，購房者購買的房屋實(shí)際上是“期房”或者說是“樓花”，這明顯加重了購房人義務(wù)、負(fù)擔(dān)，增加了購房人風(fēng)險(xiǎn)，有失公平原則。一旦出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾等問題時(shí)，將給購房人造成巨大損失，引起社會(huì)糾紛和不穩(wěn)定問題。
五是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低。根據(jù)現(xiàn)行《城市商品房預(yù)售管理辦法》，開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款，難以有效遏制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為。
委員：實(shí)行現(xiàn)房銷售制度是“房住不炒”定位的需要
全國政協(xié)委員、民革安徽省委會(huì)副主委周世虹也對(duì)現(xiàn)行商品房預(yù)售制度表達(dá)了憂慮。
周世虹 安徽網(wǎng) 圖
他在接受新安晚報(bào)采訪時(shí)表示，近期以來，房地產(chǎn)公司債務(wù)危機(jī)及商品房逾期交付對(duì)廣大購房群體形成強(qiáng)烈沖擊，導(dǎo)致部分購房人焦慮難安，“專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國有6300多萬套商品房已售，但未竣工交付給購房人。”
媒體報(bào)道顯示，周世虹已連續(xù)四年在全國兩會(huì)呼吁廢除商品房預(yù)售制度，實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售，今年他準(zhǔn)備再次提交這一提案，希望推動(dòng)相關(guān)政策早日出臺(tái)。
另據(jù)封面新聞報(bào)道，全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明將第三次把取消房屋預(yù)售制的相關(guān)建議帶上全國兩會(huì)。
張建明 封面新聞 圖
“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過20多年的迅猛發(fā)展，預(yù)售制這項(xiàng)原意在于扶持房企的政策也到了退出歷史舞臺(tái)的時(shí)候，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，有助于堅(jiān)持住房的消費(fèi)屬性，抑制其資本屬性過熱帶來的泡沫。”張建明在接受上述媒體采訪時(shí)指出，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度將從根本上降低開發(fā)商的財(cái)務(wù)杠桿，也是堅(jiān)持“房住不炒”定位的需要。
他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度需要等待時(shí)機(jī)成熟，建議在政策公布和正式施行之間，留夠窗口期（比如三年），給相關(guān)市場(chǎng)主體評(píng)估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等充分準(zhǔn)備時(shí)間，以確保新政的有序、穩(wěn)健、高效實(shí)施。
盧天錫認(rèn)為，應(yīng)從完善商品房預(yù)售管理制度入手，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。具體有三點(diǎn)建議：
一是盡快修訂《城市商品房預(yù)售管理辦法》。進(jìn)一步細(xì)化明確全國統(tǒng)一的商品房預(yù)售許可條件，逐步提高預(yù)售許可門檻（如多層主體封頂、高層主體結(jié)構(gòu)2/3，超高層主體過半），直至過渡為現(xiàn)房銷售。明確預(yù)售合同與權(quán)屬預(yù)告登記相同的法律地位，嚴(yán)禁已設(shè)立土地抵押的房屋預(yù)售，嚴(yán)禁將已預(yù)售房屋再設(shè)立在建工程抵押，保障購房人合法權(quán)益。建立商品房預(yù)售履約擔(dān)保機(jī)制，降低購房人風(fēng)險(xiǎn)。建立預(yù)售項(xiàng)目信息披露制度，預(yù)售項(xiàng)目工程進(jìn)度、預(yù)售款使用情況等重大事項(xiàng)應(yīng)定期或及時(shí)向購房人公示披露。
二是盡快制定《城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》。鑒于各地房地產(chǎn)主管部門自行制定的預(yù)售資金監(jiān)管辦法較為混亂，且《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》的規(guī)范效力較法律規(guī)章而言相對(duì)較低，建議國家層面研究制定《城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，切實(shí)規(guī)范和強(qiáng)化預(yù)售資金全過程監(jiān)管。提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的行政處罰標(biāo)準(zhǔn)，增加金融機(jī)構(gòu)違規(guī)扣劃、施工企業(yè)和材料供應(yīng)商等配合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)套取商品房預(yù)售資金的處罰條款。
三是建議調(diào)整購房款付款方式。將當(dāng)前由購房人“一次性全額”付款（含按揭貸款）并由監(jiān)管部門按進(jìn)度撥付預(yù)售資金的模式，變?yōu)橘彿咳税垂こ踢M(jìn)度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進(jìn)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，由購房人繳納規(guī)定比例的首付款，剩余款項(xiàng)按預(yù)售合同約定的工程進(jìn)度分期支付，項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件后支付尾款，其中一定額度轉(zhuǎn)入由政府監(jiān)管的質(zhì)量保修金專戶。申請(qǐng)銀行貸款的，后續(xù)按揭款根據(jù)預(yù)售合同約定的工程進(jìn)度逐步發(fā)放貸款。
