以案說法
物業管理專家：
到點未開燈不合理，如無特別約定則違法
在小區沒有滿員入住的情況下，如果物業服務到點不開燈，是否合理？
對此，《四川省物業管理條例》起草組成員、成都三泰聯合物業管理師事務所主任伍三明表示，這一做法不合理。
他說，已入住的業主支付物業費，應當享有相對應的物業服務。而同時，雖然一部分業主未實際入住、導致房屋空置，但這部分業主在交房后實際上已經在按照合同約定支付物業費了，“因此以入住率低或者房屋空置為由，降低物業服務標準，而對小區公區不及時開燈，這明顯不合理”。
“ 更進一步說，如無特別約定，物業到點不開燈則涉嫌違法。”伍三明認為，如果物業服務合同對小區公區開燈時間沒有明確約定，業主也可以依據民法典第九百四十二條的規定主張權利。“該條款明確，物業服務人除按照約定外，還應當按照物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全”。
北京中銀（成都）律師事務所律師宿曉琴則表示， 如果因為沒有打開公區燈，導致業主人身、財產安全受到損害的，物業服務需承擔侵權責任或違約責任。
提醒
物業服務須“質價相符”：
公區開燈能耗可計入物業費測算清單，由業主進行監督
小區公區何時亮燈，如何亮，亮多久？
伍三明認為，這些都可以細化為具體的物業服務質量標準，開燈能耗成本計入物業費測算清單，小區業主可對物業進行監督。
新修訂《四川省物業管理條例》（以下簡稱《條例》），將于今年5月1日施行。《條例》第六十條明確：“物業費的測算清單應當作為物業服務合同的附件”。
伍三明表示——
該《條例》第六十條提到的“物業費測算清單”，將可避免類似物業服務人“到點不開燈”這種不作為情況發生。住宅小區公區開燈的能耗，通常會計入到物業費的測算清單中，把物業費的測算清單作為物業服務合同的附件，將有利于業主監督物業服務是否為節約服務成本而降低服務標準，是否真正實現了“質價相符 ”。
他同時建議，政府在制定物業服務質量標準時，可以結合物業使用狀況，制定更為細化、量化的規定，“比如就公區開燈而言，可以結合本地區天氣和季節變化，規定冬季和夏季夜間開燈具體時間，讓標準真正細化成為‘標尺’。 ”
小貼士：
簽訂物業服務合同如何避“坑”？
注意這兩個問題
類似該案例，業主在簽訂物業服務合同時，應注意哪些問題以避免出現類似情況？
宿曉琴表示，物業服務合同包括前期物業服務合同和物業服務合同。物業服務基本都是由開發商、物業服務企業事先已擬定好的文本，由于其優勢地位，合同中可能存在顯失公平、免除自身責任、加重業主方責任甚至損害業主方利益的條款。因此，業主在簽訂物業服務合同時，應注意以下幾方面——
一是物業服務標準。不同地區對物業服務標準都有相應的規范性文件，通過物業服務合同約定的服務標準，可大致判斷物業服務質量，雙方還可就相關服務事宜做出更為細致的約定。
二是物業收費類別及標準。需要關注物業收費有哪些類別，及各自的標準，若對費用有疑問或異議，應及時要求物業公司做出合理說明。
伍三明表示，對于物業服務人服務不到位的，可以向屬地社區街道或者住房建設主管部門反映，也可以由業主委員會通過法律途徑追究物業服務人的責任。
