四川在線記者 劉佳
隨著私家車數(shù)量與日俱增，“停車難”問題日益凸顯，由此引發(fā)的法律糾紛屢見不鮮。近日，網(wǎng)友陳先生通過四川日報全媒體問政四川平臺和民情熱線（028-86968696）反映，自己所住的成都市錦江區(qū)某小區(qū)，地下停車場原本的租車位費(fèi)用為400元/月，近期開發(fā)商突然提出地下停車場“只售不租”，要不就按高額的“零租”費(fèi)用繳納停車費(fèi)。這讓包括陳先生在內(nèi)的許多業(yè)主很不理解。
地下停車位“只售不租”合理嗎？如不合理業(yè)主該如何維權(quán)？近日，四川省消委會、四川省房地產(chǎn)協(xié)會邀請房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)律師，從法律角度解讀車位糾紛中的常見問題。
成都一小區(qū)地下停車場。資料圖片（圖文無關(guān)）問題一：
開發(fā)商規(guī)定車位“只租不售”或“只售不租”，合法嗎？
陳先生遇到的問題并非個案，近來，不少網(wǎng)友都通過“問政四川”平臺反映小區(qū)車位“只售不租”或“只租不售”問題，這樣的規(guī)定合法嗎？
記者從四川省消委會了解到，目前各小區(qū)可供業(yè)主使用的車位主要分為三種：一是建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或車庫；二是非建筑區(qū)劃內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位；三是人防車庫或人防車位，不同類型的車位有不同的規(guī)定。
受四川省消委會、四川省房地產(chǎn)協(xié)會邀請，北京市中銀（成都）律師事務(wù)所馮麗律師對此做了具體介紹——
對于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位，雖然產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，但民法典第276條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。如果開發(fā)商以“只售不租”或“只租不售”等各種名義拒絕提供停車服務(wù)，實際上變相限制了小區(qū)內(nèi)業(yè)主通過出租等方式使用車位的權(quán)利，小區(qū)內(nèi)業(yè)主有權(quán)請求人民法院判令開發(fā)商將空置的車位向小區(qū)內(nèi)業(yè)主進(jìn)行出租或出售。
對于非建筑區(qū)劃內(nèi)的車位，根據(jù)民法典第275條規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。因此，開發(fā)商無權(quán)以“只售不租”或“只租不售”等方式對非規(guī)劃內(nèi)車位進(jìn)行處分、獲利。
對于人防車位，由于產(chǎn)權(quán)歸國家所有，開發(fā)商不可出售，僅可出租，且租期最長不超過20年，開發(fā)商對該類車位設(shè)置“只租不售”是合法的。
問題二：
開發(fā)商將大量車位售賣給同一人或小區(qū)之外的買家，合法嗎？
“這類行為不合法！”針對這一問題，四川英特信律師事務(wù)所蔣雪萍律師給出自己的答案。
她認(rèn)為，根據(jù)民法典第276條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”以及最高人民法院出臺的相關(guān)司法解釋，開發(fā)商將大量車位售賣給同一人或小區(qū)業(yè)主之外的買家，侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益。
成都一小區(qū)業(yè)主開車進(jìn)入小區(qū)。資料圖片（圖文無關(guān)）針對這一問題，四川博紳律師事務(wù)所李凊律師認(rèn)為“開發(fā)商是否做到了優(yōu)先滿足業(yè)主要求”是核心要點，對售賣對象及數(shù)量的要求，還需結(jié)合實際情況來判斷——當(dāng)開發(fā)商已經(jīng)將車位銷售情況通過公示及書面告知全體業(yè)主后，若有業(yè)主放棄購買車位，即有閑置車位的，開發(fā)商可以處分這部分車位；此時，如果已有車位的業(yè)主仍有購買意愿，開發(fā)商應(yīng)優(yōu)先根據(jù)實際剩余車位考慮業(yè)主的需求。當(dāng)業(yè)主需求已經(jīng)確定被滿足后仍有閑置車位的，法律法規(guī)并未禁止開發(fā)商向小區(qū)業(yè)主以外的購買者出售車位，對購買者的身份或數(shù)量也未作限制。
