官方介入：
曾約談開發(fā)商未辦銷售手續(xù)前維持現(xiàn)狀，多部門介入處理
百海壹號公寓車位糾紛由來已久。2018年9月5日，犍為縣住建局在書面回復(fù)該小區(qū)業(yè)主網(wǎng)絡(luò)反映情況時表示，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，百海壹號小區(qū)共修建159個地下車位，目前未辦理商品房銷售手續(xù)（預(yù)售許可證或現(xiàn)房銷售）。
為消除矛盾，解決遺留問題，犍為縣住建局于2018年8月22日、9月3日約談了該小區(qū)開發(fā)商百海置業(yè)負(fù)責(zé)人，并明確了處理辦法：該小區(qū)共計(jì)159個地下車位，折算住宅車位配套80個，商業(yè)車位配套79個，由百海置業(yè)統(tǒng)一辦理地下車位商品房銷售（預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售）手續(xù)。
犍為縣住建局要求，辦理地下車位商品房銷售手續(xù)后，須在住宅小區(qū)內(nèi)公示，公示內(nèi)容必須注明優(yōu)先滿足該小區(qū)276套住宅業(yè)主購買的車位數(shù)80個。在百海置業(yè)未完成銷售手續(xù)前，該小區(qū)業(yè)主停車維持現(xiàn)狀，百海置業(yè)和百海酒店不得收取小區(qū)業(yè)主停車費(fèi)用。在公示結(jié)束后30天，百海置業(yè)可對外銷售部分剩余停車位，且需保留部分停車位用于優(yōu)先出租給未購買車位的住宅業(yè)主。
紅星新聞記者了解到，對于該小區(qū)的車位糾紛，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門曾多次介入調(diào)解。
今年8月10日，紅星新聞記者就此事向犍為縣住建局采訪了解情況，但對方婉拒采訪。11日，記者以小區(qū)業(yè)主身份向犍為縣住建局咨詢，相關(guān)工作人員稱，該小區(qū)車位修好后沒銷售出去，便初始登記在開發(fā)商名下，“再售賣相當(dāng)于二手車位，不需要再辦銷售手續(xù)。”
“沒有辦預(yù)售，也沒有辦現(xiàn)售，就不需要價格備案，現(xiàn)在是市場調(diào)節(jié)價。”至于車位價格，該工作人員表示，多部門也介入處理此事，哪個聽到30萬元這個價格，都覺得是天方夜譚。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管部門，我們也覺得不可思議。
隨后，紅星新聞記者又以小區(qū)業(yè)主身份向犍為縣市場監(jiān)管局進(jìn)行咨詢，相關(guān)工作人員表示，在接到業(yè)主反映后，市場監(jiān)管、住建、商務(wù)等多部門聯(lián)合街道、社區(qū)進(jìn)行了調(diào)查。與周邊同類型小區(qū)車位相比，百海壹號公寓車位定價確實(shí)比較高，但它不屬于政府定價或指導(dǎo)價的范圍。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《價格管理?xiàng)l例》，相關(guān)部門希望開發(fā)商進(jìn)一步調(diào)研市場的供求關(guān)系、建造成本以及周邊車位價格等因素，重新制定一個價格標(biāo)準(zhǔn)，對外進(jìn)行公示和銷售。
〖律師說法〗
高價租售車位變相剝奪業(yè)主停車需求
違反《民法典》立法精神
關(guān)于百海壹號公寓的車位糾紛，有熟悉產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，該小區(qū)車位只是整體初始登記產(chǎn)權(quán)，沒有辦理地下車位的現(xiàn)房銷售手續(xù)，并進(jìn)行車位銷售價格備案后進(jìn)入銷售流程。目前來看，該小區(qū)地下車位應(yīng)該不屬于二手商品房的范疇。
根據(jù)車位產(chǎn)權(quán)證正常辦理流程，在開發(fā)商完成初始登記后，業(yè)主認(rèn)購車位繳納相關(guān)稅費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金，再申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取車位產(chǎn)權(quán)證。該業(yè)內(nèi)人士表示，在這之后，如果車位再次進(jìn)行銷售，才屬于二手車位。
對此，北京威諾（成都）律師事務(wù)所律師郭金福表示，根據(jù)《民法典》規(guī)定，不作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟膶Ｓ挟a(chǎn)權(quán)車位，屬于開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對其進(jìn)行售賣或出租。從這點(diǎn)來說，產(chǎn)權(quán)車位是開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，想“租”還是想“售”或者車位租售定多少價格，由開發(fā)商說了算。
不過，郭金福認(rèn)為，根據(jù)《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃設(shè)置的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。“滿足”的意義在于，有購買能力的業(yè)主可以購買，沒有能力購買的則可以租用。只賣不租或者遠(yuǎn)高于正常價格進(jìn)行租售，其實(shí)是變相剝奪業(yè)主使用停車位的需求，違背了小區(qū)地下車庫作為小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃初衷。至于具體價格，原則上應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人協(xié)商來決定。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依據(jù)誠信原則，以市場價為依據(jù)。
“停車位作為小區(qū)的一項(xiàng)重要配套設(shè)施，在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)達(dá)到強(qiáng)制性的規(guī)劃指標(biāo)。因此住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)規(guī)劃建設(shè)的地下停車位，雖然產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法典》規(guī)定，首先滿足業(yè)主的需要。這種滿足業(yè)主的需要，當(dāng)然是以正常使用為目的。”四川驥志律師事務(wù)所主任馬顯慶認(rèn)為，雖然法律沒有對停車位只售不租是否違法做出明確規(guī)定，但停車位只售不租或者遠(yuǎn)高于正常價格進(jìn)行租售，這種做法顯然限制了業(yè)主正常合理的使用，也違背了《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中設(shè)定的“停車位首先滿足業(yè)主需求”的立法精神。
馬顯慶認(rèn)為，如果開發(fā)商只售不租或以遠(yuǎn)高于市場的價格出租車位，等于是變相脅迫業(yè)主購買車位或者棄租車位。他建議，如果業(yè)主有異議，最好通過小區(qū)業(yè)委會向行政主管部門投訴，雙方協(xié)商解決。
紅星新聞記者 顧愛剛 攝影報(bào)道
