記者 田姣
僅時(shí)隔一周，存量首套房貸調(diào)整就有了更加清晰的操作指引。9月7日，包括中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行和中信銀行在內(nèi)的6家銀行陸續(xù)發(fā)布存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整實(shí)施細(xì)則公告，對(duì)調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、申請(qǐng)時(shí)間、調(diào)整時(shí)間、調(diào)整渠道，以及異議處理等操作層面的相關(guān)細(xì)則予以明確并進(jìn)行說(shuō)明。
通過(guò)公告，可以看到哪些信息？針對(duì)大家普遍困惑的問(wèn)題，我們對(duì)公告進(jìn)行了系統(tǒng)梳理。
Q1
哪些情形屬于“二套轉(zhuǎn)首套”？
兩類(lèi)情形。
眾所周知，此次存量房貸調(diào)整的對(duì)象除了住房貸款發(fā)放時(shí)套數(shù)性質(zhì)為首套的以外，還包括滿(mǎn)足當(dāng)?shù)亍罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策的“二套轉(zhuǎn)首套”存量房貸。
那哪些情形屬于“二套轉(zhuǎn)首套”？以成都為例，主要有以下兩類(lèi)情形：
一類(lèi)是購(gòu)房者在成都“買(mǎi)一賣(mài)一”的時(shí)候，因?yàn)楫?dāng)時(shí)執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，被認(rèn)定為二套房。現(xiàn)在成都執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，他的這套房子也屬于首套房，可申請(qǐng)利率調(diào)整。
二類(lèi)是購(gòu)房者此前在成都有兩套房，但現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)了一套，名下只有一套房，在目前“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策下，也可申請(qǐng)為首套房進(jìn)行利率調(diào)整。
值得注意的是，對(duì)于當(dāng)?shù)卣壳吧形疵鞔_是否執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的城市，可待當(dāng)?shù)卣叽_定后按照具體通知及公告內(nèi)容執(zhí)行。
Q2
逾期的不良貸款，能否調(diào)整？
客戶(hù)歸還拖欠本金及利息，再進(jìn)行利率調(diào)整
在首套房貸償還過(guò)程中如果存在貸款拖欠等情形的，暫不進(jìn)行利率調(diào)整，需歸還拖欠本金及利息、貸款狀態(tài)恢復(fù)正常后，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整。
此外，建設(shè)銀行對(duì)拖欠天數(shù)予以明確。該行表示，符合本次調(diào)整范圍的貸款，如連續(xù)拖欠天數(shù)超過(guò)90天，拖欠還清前暫不調(diào)整，還清拖欠后，可以調(diào)整。如有特殊情形，可咨詢(xún)貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。
Q3
利率可以調(diào)低多少？
四川部分地區(qū)最低可降至LPR-40個(gè)基點(diǎn)
這是大家最關(guān)注的問(wèn)題。此前發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）中，對(duì)于利率調(diào)整幅度，明確了“不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限”這一條底線(xiàn)，但同時(shí)也提到，各城市、各銀行根據(jù)具體情況決定。
從今天各家銀行發(fā)布的公告來(lái)看，普遍是按照最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。也就是，房貸批下來(lái)的那年那一刻，所在城市官方定的最低房貸利率是多少，現(xiàn)在就有機(jī)會(huì)降到這條線(xiàn)。
根據(jù)此前人民銀行四川省分行在官網(wǎng)公布的2019年四川省各地首套房貸款利率下限情況表來(lái)看，四川21個(gè)市州中，瀘州、內(nèi)江、達(dá)州、巴中和資陽(yáng)5個(gè)城市在部分時(shí)段首套房房貸利率下調(diào)空間更大，最低可調(diào)至LPR-40個(gè)基點(diǎn)。
Q4
2019年10月8日前發(fā)放的
存量首套房貸如何調(diào)整？
最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)
此前全國(guó)多地公布的首套房貸利率下限表中，涉及的時(shí)間段均是2019年10月8日之后，那在此之前的首套房貸利率應(yīng)該如何調(diào)整？
從多家銀行發(fā)布的公告來(lái)看，如已按人民銀行2019年第30號(hào)公告要求轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。
比如，2019年10月8號(hào)之前在成都的首套房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的，則可調(diào)整為L(zhǎng)PR不加點(diǎn)。
如果目前還是采用基準(zhǔn)利率定價(jià)的貸款，或者固定利率的貸款客戶(hù)，則需申請(qǐng)轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)后，再進(jìn)行利率調(diào)整；未申請(qǐng)轉(zhuǎn)換的，將無(wú)法辦理。
Q5
要去找銀行談判嗎？
除了三種情況，銀行都統(tǒng)一辦理
從申請(qǐng)方式看，主要分為統(tǒng)一批量調(diào)整和主動(dòng)申請(qǐng)兩類(lèi)。
如果你屬于這類(lèi)情況，銀行將主動(dòng)進(jìn)行批量操作，無(wú)需提出申請(qǐng)，也無(wú)需去網(wǎng)點(diǎn)辦理：原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當(dāng)前為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率存量房貸，將于2023年9月25日集中批量調(diào)整，批量調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計(jì)算。
不過(guò)如果你是以下三種情況，需要主動(dòng)向銀行申請(qǐng)：
“二套轉(zhuǎn)首套”：也就是當(dāng)時(shí)發(fā)放時(shí)執(zhí)行的二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在已經(jīng)符合首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的。這種情況有兩類(lèi)，分別是當(dāng)時(shí)所在城市無(wú)房，但因“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策按二套房貸利率辦理。或者當(dāng)時(shí)按二套房房貸利率辦理，后來(lái)賣(mài)掉房子后符合首套房貸標(biāo)準(zhǔn)的。這種情況就要主動(dòng)提出申請(qǐng)。
執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸：統(tǒng)一批量調(diào)整的都是浮動(dòng)利率存量房貸，如果是固定利率，要主動(dòng)向銀行提出申請(qǐng)，也就是屬于固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸。
還有就是不良貸款：房貸存在拖欠本息，同樣需要還清積欠本息后，主動(dòng)申請(qǐng)調(diào)整。
Q6
變更貸款利率和新發(fā)放貸款置換
兩種方式，哪種更劃算？
兩種方式調(diào)整后的利率水平一致
根據(jù)《通知》要求，本次調(diào)整可采取新發(fā)放貸款置換或協(xié)商變更合同利率方式。多數(shù)銀行表示，考慮到客戶(hù)服務(wù)便捷性，將主要采用變更合同約定利率水平的方式。
也有銀行提出，如果不同意調(diào)整或擬采取置換方式調(diào)整的客戶(hù)，可聯(lián)系貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。但同時(shí)，銀行也指出，兩種方式調(diào)整后的利率水平一致。
Q7
調(diào)整時(shí)間是哪一天？
9月25日當(dāng)天
根據(jù)細(xì)則，銀行集中批量調(diào)整房貸利率是在9月25日，當(dāng)日起就按新利率執(zhí)行。
不過(guò)，屬于主動(dòng)申請(qǐng)的房貸客戶(hù)，要留意銀行的“窗口期”。根據(jù)銀行的細(xì)則，屬于主動(dòng)申請(qǐng)的情況，并在9月25日起提出申請(qǐng)的，銀行將進(jìn)行集中統(tǒng)一利率調(diào)整，新利率在1個(gè)月后執(zhí)行。
屬于主動(dòng)申請(qǐng)的情況，錯(cuò)過(guò)了集中批量處理的窗口期，銀行將逐筆進(jìn)行人工審核，并在審核通過(guò)次日后執(zhí)行。
Q8
需要主動(dòng)申請(qǐng)的市民，應(yīng)如何提交申請(qǐng)？
多數(shù)銀行線(xiàn)上線(xiàn)下均可申請(qǐng)
根據(jù)各家銀行公告顯示，大部分銀行可通過(guò)線(xiàn)上（手機(jī)銀行）、線(xiàn)下（貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)）渠道提交申請(qǐng)。部分銀行則需要到原貸款服務(wù)行發(fā)起首套住房按揭貸款利率調(diào)整。
具體申請(qǐng)渠道，可留意各家銀行官網(wǎng)的通知。
Q9
怎么知道自己申請(qǐng)成功了？
短信通知結(jié)果
大部分銀行表示，調(diào)整后，將通過(guò)短信告知利率調(diào)整結(jié)果。此外，大家可以在手機(jī)銀行、網(wǎng)絡(luò)銀行查詢(xún)到調(diào)整后的貸款利率以及本月需要?dú)w還的本息。
從公告看，利率調(diào)整高峰期可能出現(xiàn)系統(tǒng)擁擠。同時(shí)短信發(fā)送可能存在分批次發(fā)送、時(shí)效滯后等情況。
Q10
調(diào)整會(huì)收取手續(xù)費(fèi)嗎？
不會(huì)！小心騙子
從公告看，存量房貸利率調(diào)整不收取任何費(fèi)用，請(qǐng)不要相信輕信銀行以外的電話(huà)或者人員。
