因為一間位于樓梯下方空間的“門市”，四川達州市開江縣的劉長梅陷入了一場與小區(qū)業(yè)主之間糾纏十余年的“產(chǎn)權之爭”。
2011年1月，劉長梅花7萬元購買了開江縣“清河廣場E幢1-21門市”，后來獲得不動產(chǎn)權登記證書。證書顯示，門市面積有16.49平方米。紅星新聞記者現(xiàn)場探訪看到，該門市位于清河廣場一商住樓底層樓梯下方空間處，旁邊有樓道可上二樓。門市所屬樓棟有7層，地上3層為商業(yè)，4樓至7樓為住房。
2022年，清河廣場小區(qū)E幢業(yè)主因要加裝電梯需占用門市面積，牽出一場糾纏十余年的門市“產(chǎn)權之爭”，至今尚無最終結果。
▲該門市位置
對劉長梅來說，這間門市是她通過正常交易取得的，而且還有不動產(chǎn)權登記證書，自己毫無疑問地擁有門市產(chǎn)權。但在業(yè)主們看來，樓梯下方空間屬于共有空間，該門市產(chǎn)權不合法應予撤銷，并提起行政復議。雙方由此各執(zhí)一詞，爭論不休。
那么，這間門市當初是怎么交易的？到底屬于業(yè)主共有空間還是商業(yè)門市？又為何長達十年仍糾纏不休？近日，紅星新聞記者前往達州市開江縣，進行實地走訪調查……
事件緣起：
她買下一間“樓梯間門市”
十余年來圍繞產(chǎn)權發(fā)生多起訴訟
近日，在達州開江縣，劉長梅向紅星新聞記者講述了關于這場門市“產(chǎn)權之爭”的來龍去脈。
時間回到2008年，清河廣場小區(qū)業(yè)主劉小芹一家因家庭困難，在開江縣清河廣場E-21門市搞個體經(jīng)營。
劉長梅告訴紅星新聞記者，“起初我不知道是一個門市，又窄有長”，后來打聽到是一個門市，并且有產(chǎn)權。因此，她聯(lián)系到張偉（清河廣場開發(fā)商兒子）的代理人王小奎及張偉母親陳久瓊購買了這間門市。2011年1月之后，清河廣場E幢1-21門市被過戶到劉長梅名下，緊接著辦完房屋產(chǎn)權和土地等相關手續(xù)。
10月27日，紅星新聞記者曾現(xiàn)場查看，該門市位于清河廣場一商住樓底層樓梯下方空間處，旁邊有通道可上二樓。門市所屬的E幢共有7層，地上3層為商業(yè)，4樓至7樓為住房。劉長梅手中的不動產(chǎn)權登記證書顯示，該門市面積有16.49平方米。小區(qū)住戶可通過門市旁的樓道上二樓回家，也可以通過門口的天橋上二樓。
▲門市不動產(chǎn)權證
然而，劉長梅買下這間門市之后，一切并不順利，而后開始了糾纏長達十余年的“產(chǎn)權之爭”。
起初，盡管劉長梅已買下這間門市，但劉小芹一家人仍在使用。雖經(jīng)劉長梅多次交涉，對方一直未搬離。
隨后，劉長梅起訴易禮權、劉小芹、劉茂珍一家三口。不久，劉長梅與被告易禮權、劉小芹、劉茂珍（易禮權之母）占有保護糾紛一案，在開江縣人民法院受理之后，劉長梅稱三被告的行為侵害了自己的合法權益，要求依法返還被侵占門市及租金。
但三被告以門市是樓梯間屬于業(yè)主共有，對劉長梅的房屋產(chǎn)權登記有異議，將提起行政訴訟，申請撤銷劉長梅的房屋產(chǎn)權證。
隨后，易禮權、劉小芹和劉茂珍一家三人向開江縣人民法院提起行政訴訟，將開江縣人民政府列為被告，張偉和劉長梅列為第三人。
2012年4月19日，這兩起民事訴訟和行政訴訟同日判決，行政訴訟撤銷劉長梅的房產(chǎn)證開江字第201100023號房屋所有權，法院認為樓梯間的下方空間雖不計算建筑面積、不進行分攤，但系業(yè)主的公用面積，不能作為門市出售，雖然房管所對其進行了產(chǎn)權登記，其行為與相關規(guī)定相違背。雖然對門市進行了公示，但內容與相關規(guī)定相違背，其公示應當無效。
同時，民事訴訟認為原告劉長梅證據(jù)不充分，支持了被告劉小芹、易禮權、劉茂珍三人訴爭房屋屬于建筑物的共有部分，不應確權為個人所有，駁回了劉長梅的訴訟請求。
對此，劉長梅和開江縣房管所均不服，劉長梅上訴到達州市中級人民法院。同時，開江縣人民政府、張偉、劉長梅對行政訴訟提起再審申請。
2012年9月27日，民事訴訟二審被達州市中級人民法院“駁回上訴，維持原判”。兩年之后，2014年5月6日，行政訴訟也被達州市中級人民法院“駁回申請人開江縣人民政府、張偉、劉長梅的再審申請”。
▲劉長梅購買門市的發(fā)票
為了收回門市，張偉起訴劉小芹、易禮權和劉茂珍一家三口排除妨害糾紛，法院認為“樓梯間應屬于業(yè)主共有，易禮權、劉小芹等同樣不能獨立享有占有權，應恢復其占有樓梯間的功能和原狀”。隨后易禮權兩夫婦不服提起上訴，2014年6年23日達州市中級人民法院受理后，同年8月依法作出判決，“駁回上訴，維持原判”。
兩級法院均認為易禮權、劉小芹、劉茂珍無權占有，隨后，張偉申請法庭執(zhí)行，拿到了該門市鑰匙，隨后將門市鑰匙轉手給了劉長梅。此后，劉長梅將這間門市予以出租。
10月27日，劉長梅告訴紅星新聞記者，為了拿到這間門市的鑰匙，自己打了四場官司，開發(fā)商又打了兩場官司，前后一共六場官司。
再起風波：
她發(fā)現(xiàn)“門市產(chǎn)權被撤銷”
提起行政復議恢復產(chǎn)權登記 部門稱將走合法程序撤銷
如今，事隔多年，劉長梅沒想到，這間門市因產(chǎn)權問題再起波折。
2022年12月，為出入方便，清河廣場E幢15戶業(yè)主商量安裝電梯，計劃從劉長梅的門市處挖電梯井，約需占2個平方米。
劉長梅向紅星新聞記者介紹，2023年2月，該小區(qū)業(yè)主牟達斌曾和她協(xié)商，起先是按照3萬一個平方計算，通過協(xié)商2.8萬一個平方，后面沒有回話。10月31日，牟達斌向紅星新聞記者介紹，他們確實向劉長梅提出協(xié)商過此事，但劉長梅未表示同意。
在協(xié)商安裝電梯期間，業(yè)主易禮權拿出2012年自己提起的行政訴訟判決書發(fā)到業(yè)主群內，得知開江縣人民法院判決撤銷了劉長梅門市產(chǎn)權證書，業(yè)主群頓時“炸開了鍋”，大家均認為劉長梅的門市不應有產(chǎn)權。
因此，2022年12月，清河廣場E幢業(yè)主申請行政復議，現(xiàn)場質證時，其余業(yè)主方拿不出證據(jù)，2023年3月3日自動撤銷行政復議并終止。
今年6月1日，劉長梅接到其門市租客打來的電話，開江縣綜合行政執(zhí)法局工作人員稱門市要被拆除，劉長梅趕往現(xiàn)場，據(jù)執(zhí)法人員手里資料顯示，這間門市的產(chǎn)權已被撤銷。隨后，劉長梅立即回家拿出門市購買相關手續(xù)和發(fā)票以及不動產(chǎn)權登記證書到綜合執(zhí)法局得到證實。
開江縣不動產(chǎn)登記中心撤銷門市產(chǎn)權，對此，劉長梅表示“不可理喻”，隨后她找到開江縣不動產(chǎn)登記中心打印自己門市產(chǎn)權登記信息，經(jīng)多次交涉后，沒有打印出自己的產(chǎn)權信息內容，直到6月20日開江縣不動產(chǎn)登記中心打印一份《情況說明》，內容載明：開江縣人民法院行政判決書（2011）開江行初字第4號之判決內容：“二、撤銷被告開江縣人民政府于2011年1月轉移登記給第三人劉長梅的房權證開江字第201100023號房屋所有權證”；四川省達州市中級人民法院行政判決書（2012）達中行終第23號之判決內容：“駁回上訴，維持原判”。
▲開江縣不動產(chǎn)登記中心《情況說明》
劉長梅介紹，工作人員稱《情況說明》是撤銷自己產(chǎn)權的依據(jù)，依據(jù)是10年前的判決，后來發(fā)現(xiàn)，開江縣不動產(chǎn)登記中心在3月1日在網(wǎng)上公布撤銷自己門市產(chǎn)權登記，3月10日其門市產(chǎn)權信息已被撤銷。
對此，劉長梅有些不理解，房產(chǎn)信息是私人信息，且在自己不知道的情況下，開江縣不動產(chǎn)登記中心就撤銷了門市產(chǎn)權。
于是，她申請行政復議恢復門市產(chǎn)權。10月8日，因撤銷門市程序錯誤和適用法律錯誤，開江縣不動產(chǎn)登記中心恢復劉長梅的門市產(chǎn)權登記。據(jù)行政復議辦公室工作人員介紹，之后要走合法程序注銷劉長梅門市產(chǎn)權。
近日，紅星新聞聯(lián)系開江縣不動產(chǎn)登記中心負責人蘇穎得到證實，目前正在走相關程序撤銷劉長梅手中的門市產(chǎn)權。
▲10月8日，開江縣不動產(chǎn)登記中心恢復劉長梅的門市產(chǎn)權登記
雙方爭議：
她認為門市是合法購買擁有產(chǎn)權
業(yè)主方稱法院判決是共有空間，屬業(yè)主共有
那么，該門市產(chǎn)權究竟屬于劉長梅，還是屬于業(yè)主共有空間？
劉長梅向紅星新聞記者表示，業(yè)主修建電梯位置占用自己門市門口的位置，占用之后門市就沒有門頭，以后難以出租。她說：“我是通過交易合法購買確定雙證的門市，屬于善意取得，門市高于2.2米，屬于樓梯間下方空間，屬于樓棟商業(yè)區(qū)。并且，2004年曾公示是門市，并非業(yè)主共有空間，其他業(yè)主并沒提出異議”。
對于這間門市的產(chǎn)權問題，近日，紅星新聞記者聯(lián)系上開江縣房管所負責人于禮忠，他介紹，2004年確實發(fā)出公示清河廣場E幢1-21是門市。于禮忠還向紅星新聞記者記者提供了當年E幢1-21門市的公示信息，公示時間為2004年。
▲當年的公示信息
于禮忠表示，不止這一個門市，還有另外幾個同樣情況的門市也有產(chǎn)權。同時，2014年，張偉起訴劉小芹一家搬離門市，劉小芹敗訴，開江縣人民法院協(xié)商解決門市糾紛的時候，作為在場人，他確認易禮權、劉小芹一家以裝修費名義收取了張偉65000元費用后，口頭協(xié)議不再提門市產(chǎn)權問題，后來劉長梅才拿到雙證換成了不動產(chǎn)權登記證書。
對于于禮忠的說法，在最近的一次2023年9月25日的行政復議內容中載明，開江縣人民法院在執(zhí)行達州市中級人民法院排除妨礙糾紛案的判決中，2014年11月18日組織張偉、易禮權等進行了和解，由張偉補償了6.5萬元裝修款給易禮權，易禮權接受款項后，將房屋鑰匙交予法院執(zhí)行人員，后法院執(zhí)行人員將鑰匙交予張偉，再交予劉長梅。2016年10月19日，劉長梅根據(jù)執(zhí)行和解裁定書和原糾紛已經(jīng)解決的實際情況，向開江縣不動產(chǎn)登記中心提出申請，經(jīng)過審核，向劉長梅頒發(fā)不動產(chǎn)權證。
但是，當時和解的執(zhí)行裁定書，開江縣人民法院并未送往開江縣房管所。劉長梅表示，因為這份執(zhí)行資料沒送往房管所，導致后面一連串的問題發(fā)生。
不過，劉小芹的丈夫易禮權并不認同劉長梅的說法，10月31日，易禮權向紅星新聞記者承認，家里人確實在做個體經(jīng)營，為什么一直在使用這間門市，他稱因為買房時與開發(fā)商合同上寫著自己有“門市使用權”。紅星新聞記者多次表示希望他拿出購房合同證實此事，但他一直未提供。
易禮權表示，自己搬離門市是因為門市屬于共有空間，因小區(qū)業(yè)主提出來，自己才搬離的。不過，對于易禮權的上述說法及其提到的“開發(fā)商承諾的門市使用權”，劉長梅表示，易禮權是從別人手中購買的二手房，并未與開發(fā)商產(chǎn)生直接關系。
易禮權還介紹，2012年到2014年的民事和行政訴訟判決書寫得很清楚，樓梯間本就屬于業(yè)主共有空間，但他表示對劉長梅的產(chǎn)權證書是如何取得的不得而知。他稱，目前自己只認法院判決書的判決結果，“門市屬于建筑物的共有部分，不應確權為個人所有”。
針對雙方的爭議，開江縣不動產(chǎn)登記中心負責人蘇穎表示，目前事情很復雜，自己也頭痛，其他業(yè)主申請要撤銷門市產(chǎn)權，判決書也是10年前的判決。她表示，目前只有相信法院的相關判決，通過合法渠道撤銷門市產(chǎn)權。
律師分析
涉事“樓梯間門市”
是否屬業(yè)主共有空間？
北京東衛(wèi)（成都）律師事務所律師陳小虎介紹，商住一體棟樓是一個整體，公共區(qū)域屬于業(yè)主，依據(jù)法院判決應該屬于共有空間為全體業(yè)主所有。產(chǎn)權登記是以登記為準，有判決否定了產(chǎn)權登記，需要及時履行。
陳小虎表示，目前，劉長梅已有合法產(chǎn)權證書，如果后面產(chǎn)權再次被撤銷，劉長梅只有再找張偉，是因為她與張偉直接交易導致的損失。如果需要再次撤銷不動產(chǎn)權證，是需要法院再次審理的判決書才能到不動產(chǎn)登記中心撤銷。
四川省律師協(xié)會戰(zhàn)略發(fā)展委員會秘書長王建則表示，該門市并非公共空間，而是具有獨立產(chǎn)權的門市，業(yè)主修建電梯占用該門市，侵害所有人物權。且現(xiàn)在安裝電梯并不是出于公共利益考慮而必須安裝，樓道和天橋都是給業(yè)主預留了通道，不影響業(yè)主出入，也沒有損害其他業(yè)主的權益。法院的判決與客觀事實之間相違背，只有通過法院判決撤銷門市產(chǎn)權登記，才有公有空間成立的基礎。
紅星新聞記者 張楊 攝影報道
