因?yàn)橐婚g位于樓梯下方空間的“門市”，四川達(dá)州市開(kāi)江縣的劉長(zhǎng)梅陷入了一場(chǎng)與小區(qū)業(yè)主之間糾纏十余年的“產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)”。
2011年1月，劉長(zhǎng)梅花7萬(wàn)元購(gòu)買了開(kāi)江縣“清河廣場(chǎng)E幢1-21門市”，后來(lái)獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書。證書顯示，門市面積有16.49平方米。紅星新聞?dòng)浾攥F(xiàn)場(chǎng)探訪看到，該門市位于清河廣場(chǎng)一商住樓底層樓梯下方空間處，旁邊有樓道可上二樓。門市所屬樓棟有7層，地上3層為商業(yè)，4樓至7樓為住房。
2022年，清河廣場(chǎng)小區(qū)E幢業(yè)主因要加裝電梯需占用門市面積，牽出一場(chǎng)糾纏十余年的門市“產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)”，至今尚無(wú)最終結(jié)果。
▲該門市位置
對(duì)劉長(zhǎng)梅來(lái)說(shuō)，這間門市是她通過(guò)正常交易取得的，而且還有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書，自己毫無(wú)疑問(wèn)地?fù)碛虚T市產(chǎn)權(quán)。但在業(yè)主們看來(lái)，樓梯下方空間屬于共有空間，該門市產(chǎn)權(quán)不合法應(yīng)予撤銷，并提起行政復(fù)議。雙方由此各執(zhí)一詞，爭(zhēng)論不休。
那么，這間門市當(dāng)初是怎么交易的？到底屬于業(yè)主共有空間還是商業(yè)門市？又為何長(zhǎng)達(dá)十年仍糾纏不休？近日，紅星新聞?dòng)浾咔巴_(dá)州市開(kāi)江縣，進(jìn)行實(shí)地走訪調(diào)查……
事件緣起：
她買下一間“樓梯間門市”
十余年來(lái)圍繞產(chǎn)權(quán)發(fā)生多起訴訟
近日，在達(dá)州開(kāi)江縣，劉長(zhǎng)梅向紅星新聞?dòng)浾咧v述了關(guān)于這場(chǎng)門市“產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)”的來(lái)龍去脈。
時(shí)間回到2008年，清河廣場(chǎng)小區(qū)業(yè)主劉小芹一家因家庭困難，在開(kāi)江縣清河廣場(chǎng)E-21門市搞個(gè)體經(jīng)營(yíng)。
劉長(zhǎng)梅告訴紅星新聞?dòng)浾?，“起初我不知道是一個(gè)門市，又窄有長(zhǎng)”，后來(lái)打聽(tīng)到是一個(gè)門市，并且有產(chǎn)權(quán)。因此，她聯(lián)系到張偉（清河廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商兒子）的代理人王小奎及張偉母親陳久瓊購(gòu)買了這間門市。2011年1月之后，清河廣場(chǎng)E幢1-21門市被過(guò)戶到劉長(zhǎng)梅名下，緊接著辦完房屋產(chǎn)權(quán)和土地等相關(guān)手續(xù)。
10月27日，紅星新聞?dòng)浾咴F(xiàn)場(chǎng)查看，該門市位于清河廣場(chǎng)一商住樓底層樓梯下方空間處，旁邊有通道可上二樓。門市所屬的E幢共有7層，地上3層為商業(yè)，4樓至7樓為住房。劉長(zhǎng)梅手中的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書顯示，該門市面積有16.49平方米。小區(qū)住戶可通過(guò)門市旁的樓道上二樓回家，也可以通過(guò)門口的天橋上二樓。
▲門市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證
然而，劉長(zhǎng)梅買下這間門市之后，一切并不順利，而后開(kāi)始了糾纏長(zhǎng)達(dá)十余年的“產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)”。
起初，盡管劉長(zhǎng)梅已買下這間門市，但劉小芹一家人仍在使用。雖經(jīng)劉長(zhǎng)梅多次交涉，對(duì)方一直未搬離。
隨后，劉長(zhǎng)梅起訴易禮權(quán)、劉小芹、劉茂珍一家三口。不久，劉長(zhǎng)梅與被告易禮權(quán)、劉小芹、劉茂珍（易禮權(quán)之母）占有保護(hù)糾紛一案，在開(kāi)江縣人民法院受理之后，劉長(zhǎng)梅稱三被告的行為侵害了自己的合法權(quán)益，要求依法返還被侵占門市及租金。
但三被告以門市是樓梯間屬于業(yè)主共有，對(duì)劉長(zhǎng)梅的房屋產(chǎn)權(quán)登記有異議，將提起行政訴訟，申請(qǐng)撤銷劉長(zhǎng)梅的房屋產(chǎn)權(quán)證。
隨后，易禮權(quán)、劉小芹和劉茂珍一家三人向開(kāi)江縣人民法院提起行政訴訟，將開(kāi)江縣人民政府列為被告，張偉和劉長(zhǎng)梅列為第三人。
2012年4月19日，這兩起民事訴訟和行政訴訟同日判決，行政訴訟撤銷劉長(zhǎng)梅的房產(chǎn)證開(kāi)江字第201100023號(hào)房屋所有權(quán)，法院認(rèn)為樓梯間的下方空間雖不計(jì)算建筑面積、不進(jìn)行分?jǐn)偅禈I(yè)主的公用面積，不能作為門市出售，雖然房管所對(duì)其進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，其行為與相關(guān)規(guī)定相違背。雖然對(duì)門市進(jìn)行了公示，但內(nèi)容與相關(guān)規(guī)定相違背，其公示應(yīng)當(dāng)無(wú)效。
同時(shí)，民事訴訟認(rèn)為原告劉長(zhǎng)梅證據(jù)不充分，支持了被告劉小芹、易禮權(quán)、劉茂珍三人訴爭(zhēng)房屋屬于建筑物的共有部分，不應(yīng)確權(quán)為個(gè)人所有，駁回了劉長(zhǎng)梅的訴訟請(qǐng)求。
對(duì)此，劉長(zhǎng)梅和開(kāi)江縣房管所均不服，劉長(zhǎng)梅上訴到達(dá)州市中級(jí)人民法院。同時(shí)，開(kāi)江縣人民政府、張偉、劉長(zhǎng)梅對(duì)行政訴訟提起再審申請(qǐng)。
2012年9月27日，民事訴訟二審被達(dá)州市中級(jí)人民法院“駁回上訴，維持原判”。兩年之后，2014年5月6日，行政訴訟也被達(dá)州市中級(jí)人民法院“駁回申請(qǐng)人開(kāi)江縣人民政府、張偉、劉長(zhǎng)梅的再審申請(qǐng)”。
▲劉長(zhǎng)梅購(gòu)買門市的發(fā)票
為了收回門市，張偉起訴劉小芹、易禮權(quán)和劉茂珍一家三口排除妨害糾紛，法院認(rèn)為“樓梯間應(yīng)屬于業(yè)主共有，易禮權(quán)、劉小芹等同樣不能獨(dú)立享有占有權(quán)，應(yīng)恢復(fù)其占有樓梯間的功能和原狀”。隨后易禮權(quán)兩夫婦不服提起上訴，2014年6年23日達(dá)州市中級(jí)人民法院受理后，同年8月依法作出判決，“駁回上訴，維持原判”。
兩級(jí)法院均認(rèn)為易禮權(quán)、劉小芹、劉茂珍無(wú)權(quán)占有，隨后，張偉申請(qǐng)法庭執(zhí)行，拿到了該門市鑰匙，隨后將門市鑰匙轉(zhuǎn)手給了劉長(zhǎng)梅。此后，劉長(zhǎng)梅將這間門市予以出租。
10月27日，劉長(zhǎng)梅告訴紅星新聞?dòng)浾?，為了拿到這間門市的鑰匙，自己打了四場(chǎng)官司，開(kāi)發(fā)商又打了兩場(chǎng)官司，前后一共六場(chǎng)官司。
再起風(fēng)波：
她發(fā)現(xiàn)“門市產(chǎn)權(quán)被撤銷”
提起行政復(fù)議恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記 部門稱將走合法程序撤銷
如今，事隔多年，劉長(zhǎng)梅沒(méi)想到，這間門市因產(chǎn)權(quán)問(wèn)題再起波折。
2022年12月，為出入方便，清河廣場(chǎng)E幢15戶業(yè)主商量安裝電梯，計(jì)劃從劉長(zhǎng)梅的門市處挖電梯井，約需占2個(gè)平方米。
劉長(zhǎng)梅向紅星新聞?dòng)浾呓榻B，2023年2月，該小區(qū)業(yè)主牟達(dá)斌曾和她協(xié)商，起先是按照3萬(wàn)一個(gè)平方計(jì)算，通過(guò)協(xié)商2.8萬(wàn)一個(gè)平方，后面沒(méi)有回話。10月31日，牟達(dá)斌向紅星新聞?dòng)浾呓榻B，他們確實(shí)向劉長(zhǎng)梅提出協(xié)商過(guò)此事，但劉長(zhǎng)梅未表示同意。
在協(xié)商安裝電梯期間，業(yè)主易禮權(quán)拿出2012年自己提起的行政訴訟判決書發(fā)到業(yè)主群內(nèi)，得知開(kāi)江縣人民法院判決撤銷了劉長(zhǎng)梅門市產(chǎn)權(quán)證書，業(yè)主群頓時(shí)“炸開(kāi)了鍋”，大家均認(rèn)為劉長(zhǎng)梅的門市不應(yīng)有產(chǎn)權(quán)。
因此，2022年12月，清河廣場(chǎng)E幢業(yè)主申請(qǐng)行政復(fù)議，現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)證時(shí)，其余業(yè)主方拿不出證據(jù)，2023年3月3日自動(dòng)撤銷行政復(fù)議并終止。
今年6月1日，劉長(zhǎng)梅接到其門市租客打來(lái)的電話，開(kāi)江縣綜合行政執(zhí)法局工作人員稱門市要被拆除，劉長(zhǎng)梅趕往現(xiàn)場(chǎng)，據(jù)執(zhí)法人員手里資料顯示，這間門市的產(chǎn)權(quán)已被撤銷。隨后，劉長(zhǎng)梅立即回家拿出門市購(gòu)買相關(guān)手續(xù)和發(fā)票以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書到綜合執(zhí)法局得到證實(shí)。
開(kāi)江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心撤銷門市產(chǎn)權(quán)，對(duì)此，劉長(zhǎng)梅表示“不可理喻”，隨后她找到開(kāi)江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心打印自己門市產(chǎn)權(quán)登記信息，經(jīng)多次交涉后，沒(méi)有打印出自己的產(chǎn)權(quán)信息內(nèi)容，直到6月20日開(kāi)江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心打印一份《情況說(shuō)明》，內(nèi)容載明：開(kāi)江縣人民法院行政判決書（2011）開(kāi)江行初字第4號(hào)之判決內(nèi)容：“二、撤銷被告開(kāi)江縣人民政府于2011年1月轉(zhuǎn)移登記給第三人劉長(zhǎng)梅的房權(quán)證開(kāi)江字第201100023號(hào)房屋所有權(quán)證”；四川省達(dá)州市中級(jí)人民法院行政判決書（2012）達(dá)中行終第23號(hào)之判決內(nèi)容：“駁回上訴，維持原判”。
▲開(kāi)江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心《情況說(shuō)明》
劉長(zhǎng)梅介紹，工作人員稱《情況說(shuō)明》是撤銷自己產(chǎn)權(quán)的依據(jù)，依據(jù)是10年前的判決，后來(lái)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心在3月1日在網(wǎng)上公布撤銷自己門市產(chǎn)權(quán)登記，3月10日其門市產(chǎn)權(quán)信息已被撤銷。
對(duì)此，劉長(zhǎng)梅有些不理解，房產(chǎn)信息是私人信息，且在自己不知道的情況下，開(kāi)江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心就撤銷了門市產(chǎn)權(quán)。
于是，她申請(qǐng)行政復(fù)議恢復(fù)門市產(chǎn)權(quán)。10月8日，因撤銷門市程序錯(cuò)誤和適用法律錯(cuò)誤，開(kāi)江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心恢復(fù)劉長(zhǎng)梅的門市產(chǎn)權(quán)登記。據(jù)行政復(fù)議辦公室工作人員介紹，之后要走合法程序注銷劉長(zhǎng)梅門市產(chǎn)權(quán)。
近日，紅星新聞聯(lián)系開(kāi)江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)人蘇穎得到證實(shí)，目前正在走相關(guān)程序撤銷劉長(zhǎng)梅手中的門市產(chǎn)權(quán)。
▲10月8日，開(kāi)江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心恢復(fù)劉長(zhǎng)梅的門市產(chǎn)權(quán)登記
雙方爭(zhēng)議：
她認(rèn)為門市是合法購(gòu)買擁有產(chǎn)權(quán)
業(yè)主方稱法院判決是共有空間，屬業(yè)主共有
那么，該門市產(chǎn)權(quán)究竟屬于劉長(zhǎng)梅，還是屬于業(yè)主共有空間？
劉長(zhǎng)梅向紅星新聞?dòng)浾弑硎?，業(yè)主修建電梯位置占用自己門市門口的位置，占用之后門市就沒(méi)有門頭，以后難以出租。她說(shuō)：“我是通過(guò)交易合法購(gòu)買確定雙證的門市，屬于善意取得，門市高于2.2米，屬于樓梯間下方空間，屬于樓棟商業(yè)區(qū)。并且，2004年曾公示是門市，并非業(yè)主共有空間，其他業(yè)主并沒(méi)提出異議”。
對(duì)于這間門市的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，近日，紅星新聞?dòng)浾呗?lián)系上開(kāi)江縣房管所負(fù)責(zé)人于禮忠，他介紹，2004年確實(shí)發(fā)出公示清河廣場(chǎng)E幢1-21是門市。于禮忠還向紅星新聞?dòng)浾哂浾咛峁┝水?dāng)年E幢1-21門市的公示信息，公示時(shí)間為2004年。
▲當(dāng)年的公示信息
于禮忠表示，不止這一個(gè)門市，還有另外幾個(gè)同樣情況的門市也有產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，2014年，張偉起訴劉小芹一家搬離門市，劉小芹敗訴，開(kāi)江縣人民法院協(xié)商解決門市糾紛的時(shí)候，作為在場(chǎng)人，他確認(rèn)易禮權(quán)、劉小芹一家以裝修費(fèi)名義收取了張偉65000元費(fèi)用后，口頭協(xié)議不再提門市產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，后來(lái)劉長(zhǎng)梅才拿到雙證換成了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書。
對(duì)于于禮忠的說(shuō)法，在最近的一次2023年9月25日的行政復(fù)議內(nèi)容中載明，開(kāi)江縣人民法院在執(zhí)行達(dá)州市中級(jí)人民法院排除妨礙糾紛案的判決中，2014年11月18日組織張偉、易禮權(quán)等進(jìn)行了和解，由張偉補(bǔ)償了6.5萬(wàn)元裝修款給易禮權(quán)，易禮權(quán)接受款項(xiàng)后，將房屋鑰匙交予法院執(zhí)行人員，后法院執(zhí)行人員將鑰匙交予張偉，再交予劉長(zhǎng)梅。2016年10月19日，劉長(zhǎng)梅根據(jù)執(zhí)行和解裁定書和原糾紛已經(jīng)解決的實(shí)際情況，向開(kāi)江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心提出申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)審核，向劉長(zhǎng)梅頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
但是，當(dāng)時(shí)和解的執(zhí)行裁定書，開(kāi)江縣人民法院并未送往開(kāi)江縣房管所。劉長(zhǎng)梅表示，因?yàn)檫@份執(zhí)行資料沒(méi)送往房管所，導(dǎo)致后面一連串的問(wèn)題發(fā)生。
不過(guò)，劉小芹的丈夫易禮權(quán)并不認(rèn)同劉長(zhǎng)梅的說(shuō)法，10月31日，易禮權(quán)向紅星新聞?dòng)浾叱姓J(rèn)，家里人確實(shí)在做個(gè)體經(jīng)營(yíng)，為什么一直在使用這間門市，他稱因?yàn)橘I房時(shí)與開(kāi)發(fā)商合同上寫著自己有“門市使用權(quán)”。紅星新聞?dòng)浾叨啻伪硎鞠Ｍ贸鲑?gòu)房合同證實(shí)此事，但他一直未提供。
易禮權(quán)表示，自己搬離門市是因?yàn)殚T市屬于共有空間，因小區(qū)業(yè)主提出來(lái)，自己才搬離的。不過(guò)，對(duì)于易禮權(quán)的上述說(shuō)法及其提到的“開(kāi)發(fā)商承諾的門市使用權(quán)”，劉長(zhǎng)梅表示，易禮權(quán)是從別人手中購(gòu)買的二手房，并未與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生直接關(guān)系。
易禮權(quán)還介紹，2012年到2014年的民事和行政訴訟判決書寫得很清楚，樓梯間本就屬于業(yè)主共有空間，但他表示對(duì)劉長(zhǎng)梅的產(chǎn)權(quán)證書是如何取得的不得而知。他稱，目前自己只認(rèn)法院判決書的判決結(jié)果，“門市屬于建筑物的共有部分，不應(yīng)確權(quán)為個(gè)人所有”。
針對(duì)雙方的爭(zhēng)議，開(kāi)江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)人蘇穎表示，目前事情很復(fù)雜，自己也頭痛，其他業(yè)主申請(qǐng)要撤銷門市產(chǎn)權(quán)，判決書也是10年前的判決。她表示，目前只有相信法院的相關(guān)判決，通過(guò)合法渠道撤銷門市產(chǎn)權(quán)。
律師分析
涉事“樓梯間門市”
是否屬業(yè)主共有空間？
北京東衛(wèi)（成都）律師事務(wù)所律師陳小虎介紹，商住一體棟樓是一個(gè)整體，公共區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主，依據(jù)法院判決應(yīng)該屬于共有空間為全體業(yè)主所有。產(chǎn)權(quán)登記是以登記為準(zhǔn)，有判決否定了產(chǎn)權(quán)登記，需要及時(shí)履行。
陳小虎表示，目前，劉長(zhǎng)梅已有合法產(chǎn)權(quán)證書，如果后面產(chǎn)權(quán)再次被撤銷，劉長(zhǎng)梅只有再找張偉，是因?yàn)樗c張偉直接交易導(dǎo)致的損失。如果需要再次撤銷不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，是需要法院再次審理的判決書才能到不動(dòng)產(chǎn)登記中心撤銷。
四川省律師協(xié)會(huì)戰(zhàn)略發(fā)展委員會(huì)秘書長(zhǎng)王建則表示，該門市并非公共空間，而是具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的門市，業(yè)主修建電梯占用該門市，侵害所有人物權(quán)。且現(xiàn)在安裝電梯并不是出于公共利益考慮而必須安裝，樓道和天橋都是給業(yè)主預(yù)留了通道，不影響業(yè)主出入，也沒(méi)有損害其他業(yè)主的權(quán)益。法院的判決與客觀事實(shí)之間相違背，只有通過(guò)法院判決撤銷門市產(chǎn)權(quán)登記，才有公有空間成立的基礎(chǔ)。
紅星新聞?dòng)浾?張楊 攝影報(bào)道
