劉建君 川觀新聞記者 張庭銘
在《四川省物業管理條例》修訂實施兩周年之際，7月18日，四川高院、住房城鄉建設廳首次聯合召開新聞發布會，共同向社會發布《涉物業糾紛訴源治理白皮書（2022年-2024年）》（以下簡稱：白皮書），并發布“更換物業后，老物業拒不退出還能不能再收取物業費”“在小區安裝充電樁被物業收取‘電力增容費’是否合法？”等9起涉物業糾紛典型案例。
7月18日，四川高院、住房城鄉建設廳首次聯合召開新聞發布會。 四川高院 供圖
據白皮書披露的信息顯示，2022年至2024年6月，四川法院一審新收各類涉物業糾紛案件152531件，審結151042件，結案率為99.02%。2024年1—6月，全省涉物業糾紛案件同比減少15377件，降幅達48.22%，減量降幅均居全省民事條線第一，全省21個市州中有19個市州一審新收案件數呈下降趨勢。其中，2024年第一季度，四川法院物業服務合同糾紛收案數同比降幅，居全國法院首位。
此外，全省涉物業糾紛案件類型還存在案件類型較為集中、區域分布特征明顯、調撤較多上訴較少、地方法規引用增多等特點。比如，2022年至2024年6月，全省法院受理的涉物業糾紛案件中，物業服務合同糾紛占比達99.52%；涉物業糾紛案件數量與各地的經濟發展水平、人口分布數量等因素基本成正比。2022年至2024年6月，一審新收案件數排名前五的地區分別為成都、南充、綿陽、宜賓、資陽。
“總的來說，2年來四川涉物業糾紛案件都呈現顯著下降的趨勢。”四川高院相關負責人告訴記者，背后的主要原因是四川各級法院聯合各級黨委、政府等部門構建起了多元解紛、訴調對接等模式，努力將糾紛消除在萌芽狀態。“糾紛少了，自然到法院的案件就少了。”
該負責人介紹，大家可以簡單地理解為全省各級法院聯合黨委政府做了從訴前到訴后幾個階段工作，即是：在矛盾發生前，通過聯動發現苗頭性、傾向性的問題以及難點堵點，并建立相關的解決機制；在矛盾發生后，依托社區公共服務設施打造物業矛盾糾紛調處場所，促進矛盾就地快速化解；進入訴訟后，通過優化流程快速進行裁判，并通過打造一批典型案件，促推批量類案快速化解；案件審判后，發出司法建議，聯動相關部門促進物業服務合同糾紛源頭化解等。
另外，記者還發現當天發布的9起典型案例覆蓋了物業服務合同從訂立、履行到終止的生命全周期，回應了物業服務收費標準如何確定等熱點問題，為同類型糾紛、案件的處理提供了樣本。
典型案例（節選）
案例1。更換物業后，老物業拒不退出還能不能再收取物業費？
換物業是住宅小區遇到的難題，如遇到老物業一直不走的情況，老物業還能否收取物業服務費？
某物業管理公司系某小區的前期物業服務人。2017年3月26日，該小區業主委員會向該公司函告將重新選定物業服務人，并邀請該公司積極參與競標。該公司于2017年4月10日回函收悉，并表示前期物業服務合同于2017年6月10日自行終止。業主委員會按程序重新選聘物業服務人后，于2017年6月28日告知該公司及時辦理交接事宜。2017年6月30日，業主委員會與新物業服務人簽訂《物業管理服務合同》。此后，某物業管理公司長期滯留案涉小區，致使新物業服務人無法進場服務。2023年7月，該公司因向業主收取物業費未果，向法院提起訴訟。
法院審理認為，民法典對物業服務合同終止后原物業服務人的交接義務及相關責任作出了明確規定。原物業服務人拒不履行交接等后合同義務，繼續提供物業服務的，有違業主的真實意思，其不能請求業主支付物業服務合同終止后的物業服務費。故，對該公司關于判令業主支付2019年1月1日至2022年12月31日期間物業管理費的請求不予支持。
案例2。在小區停車被多次剮蹭 物業是否需要賠償？
2022年，伏某發現其停放在小區停車位上的車輛被剮蹭，遂聯系物業服務公司協商解決。后因此次事故產生修理費用14400元，物業服務公司通過其投保的停車場責任保險向維修單位賠付13680元。之后，因物業服務公司未支付剩余維修費，伏某向公安機關報案。經人民調解委員會調解，雙方仍未就剩余維修費的承擔達成一致意見。
2023年，伏某的車輛在案涉小區同一停車位再次被剮蹭，保險公司確認此次事故損失為1400元。伏某遂向法院提起訴訟，請求判令物業服務公司向其賠償因車輛剮蹭所造成的一系列經濟損失。在本案中，伏某停放車輛的停車位處于小區監控盲區。審理法院認為，伏某的車輛在小區停車位被剮蹭后，因某物業服務公司監控設置存在盲區，導致其無法向直接侵權人索賠，應認定某物業服務公司疏于管理，在此次事故中具有一定過錯。故法院判決酌定由某物業服務公司按照20%的比例承擔補充賠償責任。
案例3。在小區安裝充電樁被物業收取“電力增容費”是否合法？
2020年，成都某小區業主程某某在購買小區停車位后，準備在其車位上安裝充電樁，小區物業公司也同意了程某某的安裝申請。之后，程某某按照該公司要求支付“電力增容費”5500元，繳費說明記載有“車輛充電樁線路維護”字樣。但對此程某某懷有異議，認為物業服務公司以收取該費用為同意其安裝充電樁的前提條件，致使其不得不同意支付該費用，該費用的收取缺乏法律依據。
法院在對該案件進行審理后認為充電樁安裝過程中，物業服務公司并未實際對變壓器進行增容，其收取的“電力增容費”實為車輛充電樁線路維護費用。而充電樁線路維護涉及對小區共用部位、共用設施設備的維護，有關權利義務應由小區全體業主共同確認。鑒于該公司的收費行為既缺乏行政部門的規定依據，亦未經業主大會決議或合同雙方當事人協商，審理法院判令某物業服務公司向程某某返還上述費用。
四川法院認為，業主合理使用產權車位安裝汽車充電樁，只要不違反法律、法規、管理規約的規定或影響小區其他業主的共同利益，物業服務人不得主觀地以“電容量不足”“存在安全隱患”等為理由拒絕業主的安裝申請。物業服務人擬針對汽車充電樁提供專項服務并收取費用的，應與全體業主協商確定。
